Реализация С Торгов Единственного Жилья Большой Площади: информация с разъяснениями

Содержание

ВС РФ рассказал, как продавать единственное жилье и откуда брать замещающую жилплощадь

При проведении торгов по продаже единственного жилья, как указал суд, должна быть предусмотрена возможность их прекращения при падении цены, ниже той, при которой не произойдет эффективного погашения конкурсной массы. Т.е., когда расчет станет не только очевидно отрицательным, но и нецелесообразным применительно к установленному КС РФ условию существенности погашения задолженности .

Верховный суд РФ предписал проводить оценку рыночной стоимости как единственного жилья, имеющего, по мнению кредитора, признаки излишнего, так и замещающего жилья, предоставляемого должнику взамен. При этом предпочтительным, по мнению суда способом определения стоимости недвижимости, является судебная оценка рыночной стоимости .

В своем июльском определении Верховный Суд РФ развил идеи нашумевшего постановления Конституционного Суда РФ, касающегося вопроса ограничения исполнительского иммунитета, позволившего при определенных условиях продавать единственное жилье банкрота без предоставления ему взамен иного пригодного для проживания жилого помещения или с предоставлением, так называемого, замещающего жилья. Некоторое время назад мы подробно разбирали данный вопрос. ВС РФ допустил возможность приобретения такого замещающего жилья, как кредиторами, так и самим финансовым управляющим, а также установил единый подход к порядку и процедуре реализации такого единственного жилого помещения гражданина-банкрота. Давайте разбираться!

Суд допустил, что такими лицами могут быть как кредитор (или группа кредиторов), так и сам финансовый управляющий.

При приобретении замещающего жилья кредитором, такой кредитор самостоятельно несет риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья, например, в случае изменения конъюнктуры рынка недвижимости.
При приобретении замещающего жилья финансовым управляющим, финансирование такой покупки осуществляется за счет выручки от продажи имущества должника. Очевидно, что в этом случае все кредиторы будут нести указанный выше риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья.

Итак, Верховный суд РФ развил на практике правила реализации процедуры ограничения или лишения должника исполнительского иммунитета. Да, не все вопросы разрешены, например:

может ли замещающее жилое помещение быть приобретенным в рассрочку и может ли оно быть обременено залогом?
может ли отличаться уровень благоустройства замещающего жилья при обеспечении его соответствия средним условиям в соответствующем муниципальном образовании?
может ли быть ориентиром «малозначительности сальдо» средний уровень удовлетворения требований кредиторов в процедурах банкротства физических лиц?

Но это скорее детали и ответы на них мы получим в ближайшее время в практике нижестоящих судов.

Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.

Если накануне банкротства должник формально зарегистрировал в квартире в качестве членов семьи своих родственников, то суды расценивают это как злоупотребление правом и не учитывают их при определении минимально необходимой площади единственного жилья. В этом случае суды проверяют, утратили ли новоявленные члены семьи должника возможность пользования жилыми помещениями, из которых они прибыли в спорную квартиру и с какими обстоятельствами была связана их перерегистрация.

Возможно решающее значение для такого вывода послужило то, что предметом того спора являлась не квартира, а жилой дом. Однако в дальнейшем некоторые арбитражные суды восприняли данную правовую позицию и стали ее применять в делах о банкротстве, в том числе и в отношении квартир (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.09.2022 по делу N А60-46648/2022, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.03.2022 по делу N А58-5008/2012).

Как известно, в отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, не обремененного ипотекой ( далее — единственное жилье ), действует исполнительский иммунитет. В случае банкротства гражданина такое единственное жилье исключается из его конкурсной массы (пп.3 ст.213.25 Закона о банкротстве).

Ранее суды, как правило, не шли навстречу кредиторам, которые хотели профинансировать приобретение для должника более скромного жилья, чтобы продать роскошное. Так, в “отказном” Определении Верховного Суда РФ от 09.08.2022 по делу N А41-84978/2022 говорится, что законодательство не содержит положений, предусматривающих внесение на депозитный счет суда денежных средств для целей приобретения жилого помещения должнику; обязанности финансового управляющего в процедуре реализации имущества гражданина-должника также не предполагают приобретение должнику какого-либо имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств.

Все, что вы хотели знать о продаже единственного жилья банкрота

Там предприниматель Владимир Балыков 16 лет строил дом своей мечты, но смог прописаться в нем только после того, как обанкротился. Две инстанции решили, что должник действовал недобросовестно и просто подстроил все так, чтобы защитить дом и участок исполнительским иммунитетом. Окружной суд напомнил о безусловном иммунитете единственного жилья и исключил его из конкурсной массы.

Порядок и условия реализации единственного жилья должника, вне всякого сомнения, должны быть закреплены законодательно. Хочется верить, что до установления четких и ясных законодательных критериев по данной категории споров «неустранимые сомнения» будут все же толковаться в пользу должника и его семьи.

Для этого он решил вывести свой основной актив — четырехкомнатную квартиру — на свою жену. Знакомая предпринимателя Скоробова сперва купила квартиру у Егорова, а через год продала его жене за ту же стоимость. Параллельно супруги заключили брачный договор, что в случае развода каждый оставит себе то имущество, на чье имя оно приобретено. А когда жена получила жилье, они развелись. Еще одну квартиру должник продал, чтобы закрыть ипотеку, а остаток денег передал бывшей супруге.

Главное при размене — оставить должнику и его семье жилую площадь, предусмотренную региональными нормами о соцнайме. Например, в Калужской области, где банкротится Шахлович, эта норма составляет 18 кв. м на одного человека. Все, что выше, может считаться «роскошью».

Баталии будут вокруг вопроса экономической целесообразности «размена» единственного жилья, ожидает Кононов. По его мнению, ориентиром при определении существенности сальдо может стать показатель в 20%, который часто используется в банкротных делах для оценки существенности неравноценного встречного предоставления при оспаривании сделок, а также для оценки существенности причиненного вреда в спорах о субсидиарной ответственности.

В практике был случай, когда Верховный суд не разрешил отобрать у должника квартиру 40 м 2 и предоставить взамен квартиру 19 м 2 . Тогда суд пояснил, что иммунитет единственного жилья никто не отменял и квартира явно не соотносится с понятием роскошного жилья, отмечает юрист Игорь Зиневич. Но в случаях, когда единственное жильё действительно роскошное — дорогое и большой площади, судебная практика не на стороне собственника. Кредиторы лишают должника такого роскошного жилья и предоставляют взамен более скромное, говорит Зиневич.

В зоне риска — при больших долгах — находится дорогое жильё, скорее даже роскошное, добавляет юрист по банкротству, финансовый консультант юридической компании Vmestodolgov Василий Черепанов. По его словам, в практике есть случаи, когда суд обязывал продать квартиру стоимостью более 35 миллионов ₽ при сумме долга около 4 миллионов ₽.

Такое постановление вынесено по делу жителя Калужской области Ивана Ревкова. В 1999 году он одолжил деньги знакомой, которая их не вернула. При этом в 2009 году женщина купила квартиру площадью 110 м 2 — её единственное жилье, а позже объявила себя банкротом.

То есть если у должника изымают квартиру, взамен ему должны предоставить жильё площадью, достаточной для проживания всех членов семьи, поясняет главный юрисконсульт «Правокард» Наталья Гребнева. Также, если должник согласится, ему могут предоставить жильё в другом городе или посёлке, но равнозначное по состоянию.

С появлением постановления Конституционного суда, скорее всего, в большинстве случаев суды по-прежнему будут обращать взыскание только на действительно дорогие объекты недвижимости, добавляет генеральный директор ООО «Институт земельного права» Фёдор Левов. При этом он советует в любом случае аккуратно и добросовестно подходить к вопросу кредитования, регулярно вносить платежи по кредитам и возвращать все долги.

Пример из практики: в 2022 человек подарил квартиру сестре. А в 2022 запустил процесс своего банкротства. Сделка была оспорена, квартира возвращена должнику и продана в счет погашения долга. Причины просты: суд установил, что такое отчуждение было преднамеренным шагом перед банкротством; суд посчитал, что, если человек отдал свою квартиру, значит у него есть другое жилье; должник зарегистрировался в указанной квартире только через год после переоформления, уже в ходе банкротства.

Пытаясь защитить жилье, должники нередко начинают прописывать у себя всех возможных родственников. Они считают, что суд не даст выселить такое количество людей. Но такая тактика опасна. Если «переборщить», суд может посчитать такие действия злоупотреблением права. Но такой фактор действует в связке с другими (например, когда есть два жилья и должник хочет оставить себе более дорогую недвижимость).

Такая же ситуация будет и в случае процедуры банкротства физлица. Долг по субсидиарке/убыткам никуда не спишется. А после завершения процедуры приставы будут иметь право заново открыть исполнительное производство. Все сводится к тому, что жилье не заберут, пока оно одно и пока жив должник. Это условие верно до тех пор, пока единственное жилье не относится к разряду «роскошного», но о таких ситуациях мы поговорим в отдельной статье.

Единственный выход — правильный подход к работе с активами. Нужно забыть о сделках дарения квартиры. Лучше заплатить профессиональным юристам, которые имеют опыт защиты интересов должников. Если финансы не позволяют, ознакомьтесь с материалами в блоге «Игумнов Групп» и выстраивайте правильный порядок действий. Важно помнить, что в таких делах нет второй попытки. Каждый шаг должен быть точным и выверенным.

Допустим, должник передал свою квартиру перед процедурой банкротства. Но вот по прошествии какого-то времени кредиторы выявляют эту сделку и оспаривают ее. Итог — недвижимость возвращается «герою» истории, жилье включают в конкурсную массу и пускают с молотка в счет погашения задолженности. Но все же, второй вариант может спасти ситуацию, если грамотно подойти к оформлению сделки.

Кредитор дошел до Конституционного суда. Потому что это как вообще — мне должны 4,5 млн рублей, при таком долге покупается квартира, но раз она единственная — я не могу получить свои деньги. Почему бы должнице не сменить жилье на менее роскошное, а мне отдать разницу в счет долга. Если она сама не хочет — пусть ее обяжет суд. Но суды во всех инстанциях мужчине отказали — исполнительский иммунитет, извините. Стоимость жилья не имеет значения: единственное — значит, защищено от взыскания.

В первую очередь переехать в менее комфортное и более дешевое жилье рискуют должники-банкроты при злоупотреблениях. Но поменять единственный дом площадью 300 квадратных метров на двухкомнатную квартиру могут и без банкротства и злоупотреблений. Тут все на усмотрение конкретного суда с учетом условий, описанных в постановлении КС.

Законодатели могут довольно быстро отреагировать и уточнить нормы, а могут годами игнорировать эти указания. Так и случилось с изъятием единственного жилья — этот вопрос КС разбирал еще 2012 году. И тогда же указал, что исполнительский иммунитет — это правильно. Но владеть домом площадью 320 квадратных метров и не отдавать долг в размере 3 млн рублей — не совсем честно. Так что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а статью 446 ГПК РФ — уточнить из-за имеющихся дефектов.

Это интересно: Полный Список Заболеваний Дающих Право На Получение Инвалидности В 2022 Году

Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров. Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга. Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.

Вот только ничего с тех пор в законе не изменилось. Но тот же Конституционный суд рассмотрел очередное дело. Мужчина в 1999 году одолжил женщине 772 тысячи рублей, а должница годами не отдавала деньги. Зато купила квартиру площадью 110 квадратных метров — причем уже после того, как было возбуждено исполнительное производство. С 1999 года долг ее вырос до 4,5 млн рублей, а должница стала банкротом.

Жильё и жульё

В принципе, так и работает система судебного правотворчества — и в англо-американской системе права, и на континенте. Однако последнее слово всегда за высшим судом данной юрисдикции. Если он одобрит практику нижестоящих судов, эти правила, по сути, приобретут силу закона. Если отвергнет — не приобретут.

К сожалению, даже если законодательно закрепить, что роскошное жильё (по стоимости выше определённой суммы, например) включается в конкурсную массу и продаётся с торгов с выделением должнику денег для приобретения более скромного жилища, эффективной мерой по борьбе с недобросовестными должниками это не станет. Такие лица просто перестанут оформлять на себя жильё и оно будет зарегистрировано за мамой, папой, братом, другом. Сейчас они так делают в отношении всех остальных активов, не подпадающих под исполнительский иммунитет.

Один из других кредиторов мужа возражает в том смысле, что ведь в рамках исполнительного производства против жены «роскошную» квартиру можно у неё отобрать, выдав «менее роскошную». (Подчеркну, что речь идёт именно об исполнительном производстве, а не о банкротстве жены.) Однако Коллегия не согласна.

ст. 31 ЖК притом, что Вы сказали, что выселяемые будут стрелять. Какая разница кто выселяемый, собственник или нет в плане будет ли он стрелять. Что собственники при выселении будут стрелять, а не собственники не будут. Ок, а члены семьи собственника если их будут выселят вместе с собственником, будут стрелять или нет?

О! Точно! давайте повесим на государство ошибки кредиторов! У государства карман толстый. Ну не кредитор же, который давал деньги под ссудный процент, или который вел предпринимательскую деятельность и добрался до контролирующего лица через субсидиарку должен нести ответственность за свои управленческие решения. Глупости какие, да.

Возможно ли лишиться единственного жилья

должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в том регионе и месте, где он живет;
суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества, на которое наложено взыскание. То есть если долг, условно, 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать с торгов ее не станут;
взыскание единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другое поселение, но переезд возможен, если должник согласится.

Особенно стоит переживать лицам, у которых единственным жильем является квартира, взятая в ипотеку. Если жильё было приобретено за счет ипотечных средств и является залогом, то его, к сожалению, можно лишиться. Следовательно, кредитор имеет право забрать квартиру за долги, если она в ипотеке и даже если она единственная. Более того, кредиторы могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.

По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.

Как мы указали выше, несмотря на то, что единственного жилья по закону лишиться нельзя, на деле, если оно занимает большую площадь, могут продать часть этого жилья. Гражданам, которых хотят лишить единственного дорогого жилья в счет уплаты долга, должны предоставить более скромную квартиру. К такому решению может привести не только тот факт, что человек задолжал крупную сумму денег, но даже тех, кто находится в процессе реализации процедуры банкротства. Также во внимание принимаются обстоятельства приобретения этого жилья, например, суд может посчитать подозрительным, если его купили после возникновения долга.

Если должника хотят лишить единственного жилья, он может защитить его, предоставив некоторые доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что жилье действительно единственное, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую, что иного жилья у должника нет и не было. Во-вторых, рекомендуется, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — так получится подтвердить, что у должника больше нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандарты квартиры на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали другие члены семьи или родственники — на несколько человек норма площади, соответственно, выше. В-четвертых, можно попробовать доказать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором она находится (в районе расположены детские сады, школы, общественные организации, в которых обучаются дети должника, или же находится работа, и так далее).

С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов

В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие подобные кредиты, не могут справиться с выплатами по ним. В этом случае банк может подать на такого должника в суд с требованием о погашении долга путем обращения взыскания на залоговую квартиру. Суд в свою очередь выносит решение об удовлетворении требований банка (долг нужно выплачивать) и об обращении взыскания на квартиру путем ее продажи с торгов. Кроме того, устанавливается первоначальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества на момент рассмотрения дела в суде.

Следующим неприятным сюрпризом будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса. Так, в практике нашей компании был случай, когда для выселения предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, приобретенной на аукционе, потребовался год. Судья под любым предлогом откладывала рассмотрение дела, поскольку у собственника этого жилья были зарегистрированы там несовершеннолетние дети, причем один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.

Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.

Если должник не делает этого, судебный пристав выносит Постановление об изъятии имущества путем передачи его на торги через уполномоченную компанию. Данные организации проходят тендер, победитель которого получает право на реализацию заложенного имущества.

После получения вступившего в законную силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отдел ФСПП по месту жительства должника на принудительное исполнение. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, направляет должнику Постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает адресату в пятидневный срок добровольно исполнить решение суда, перечислив денежные средства в указанном в судебном решении размере на счет ФСПП.

время предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении долга, возбуждения исполнительного производства, возбуждения дела о банкротстве;
причины изменения должником регистрации по месту жительства: было ли это сделано, чтобы зафиксировать сложившееся еще до предъявления кредитором требований положение дел, или все же с целью уклониться от погашения долга;
наличие или отсутствие объективных причин для смены места жительства.

Кроме того, совершение должником в преддверии или в рамках процедуры банкротства действий, направленных на изменение регистрации по месту жительства, исключительно с целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом, может быть квалифицировано как злоупотребление правом, и в таком случае суд вправе отказать в применении данного иммунитета к такому объекту. При этом ему рекомендуется учесть и сопоставить следующие обстоятельства:

Подчеркнув, что вынесение КС РФ постановления, содержащего толкование каких-либо норм, обязывает суды применять соответствующие положения именно в таком истолковании, в том числе при рассмотрении дел, производство по которым было возбуждено и решения нижестоящих судов состоялись до вступления в силу такого постановления (в соответствии с ч. 5 ст. 79 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. № 1-ФКЗ), коллегия посчитала необходимым применить в рассматриваемом деле правовые позиции, содержащиеся в Постановлении № 15-П. Главный их смысл, напомним, заключается в том, что правила об исполнительском иммунитете не исключают возможности ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи, но такое ухудшение не должно вынуждать должника к переезду в другой населенный пункт, и он в любом случае не должен остаться без пригодного для проживания жилья, площадью не меньшей, чем по нормам предоставления жилья по социальному найму. Кроме того, отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл, в связи с чем необходимо учитывать соотношение рыночной стоимости жилого помещения должника и величины долга (что предполагает также необходимость оценки замещающего жилья и издержек конкурсной массы на продажу принадлежащего должнику помещения и покупку замещающего).

До направления в суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, ходатайства об ограничении исполнительского иммунитета путем предоставления замещающего жилья вопрос о приобретении такого жилья должен быть вынесен на обсуждение собрания кредиторов – по аналогии с принятием решения об обращении в суд с ходатайством о введении реализации имущества должника (данный вопрос в соответствии с абз. 5 п. 12 ст. 213.8 Закона № 127-ФЗ относится к исключительной компетенции собрания кредиторов), полагает коллегия. Свое мнение о том, имеет ли жилье должника признаки роскошного (излишнего), об экономической целесообразности его реализации в целях погашения требований кредиторов, условиях, на которых кредитор (или собрание) готовы предоставить должнику замещающее жилье, и требованиях, которым оно должно соответствовать, вправе высказать все кредиторы, финансовый управляющий, должник и иные заинтересованные лица.

Рассмотрев данную жалобу, арбитражный круг округа встал на сторону должника. Суд отметил, что единственным основанием для вывода нижестоящих судов о недобросовестности действий должника послужил факт регистрации его права собственности и постановки на регистрационный учет по месту жительства в спорном доме после введения процедуры реализации имущества. При этом регистрационный учет представляет собой лишь фиксацию сведений о месте жительства лица, но никак не связан с имущественными правами. Таким образом, поскольку тот факт, что должник не имеет иного жилья, кроме спорного, не был опровергнут, а доказательств совершения должником действий, направленных на искусственное придание жилому дому статуса единственно пригодного для проживания, в материалы дела не было представлено, у судов отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявления должника, посчитал суд и принял решение об исключении из конкурсной массы должника спорного дома и земельного участка, на котором он расположен (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 января 2022 г. № Ф03-5967/2022).

Это интересно: Льготы И Выплаты Детям Войны В Санкт Петербурге

При приобретении замещающего жилья кредитором, такой кредитор самостоятельно несет риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья, например, в случае изменения конъюнктуры рынка недвижимости.
При приобретении замещающего жилья финансовым управляющим, финансирование такой покупки осуществляется за счет выручки от продажи имущества должника. Очевидно, что в этом случае все кредиторы будут нести указанный выше риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья.

может ли замещающее жилое помещение быть приобретенным в рассрочку и может ли оно быть обременено залогом?
может ли отличаться уровень благоустройства замещающего жилья при обеспечении его соответствия средним условиям в соответствующем муниципальном образовании?
может ли быть ориентиром «малозначительности сальдо» средний уровень удовлетворения требований кредиторов в процедурах банкротства физических лиц?

Но это скорее детали и ответы на них мы получим в ближайшее время в практике нижестоящих судов.

Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.

Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.

Так, рассматривая иск об обращении взыскания на долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок СКГД Верховного Суда РФ в Определении от 11.07.2022 N 78-КГ17-28 указала, что “существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и не подлежат использованию в качестве ориентиров при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения”.

В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2022 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.

Как должнику сохранить жилье при банкротстве

Например, должник продал свое единственное жилье до банкротства, но сделка по отчуждению квартиры была признана недействительной. Только после этого должник зарегистрировался в спорной недвижимости и подал ходатайство об исключении ее из конкурсной массы как единственного жилья. Указанные действия должника суд расценит как недобросовестность и откажет в исключении (постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 декабря 2022 г. № Ф05-9957/2022 по делу № А40-151757/16; постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2022 г. № Ф05‐4080/2022 по делу № А40‐150188/2022).

4. Жилье приобретено на денежные средства, полученные преступным путем (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 августа 2022 г. № Ф04-2555/2022 по делу № А03-12052/2022; постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2022 г. № 09АП-71272/2022 по делу № А40-181257/17).

По данному вопросу судебная практика разнится. Порой могут продать квартиру площадью 40 кв. м и оставить должнику ту, в которой 150 кв. м, а иногда наоборот. Все зависит от конкретных обстоятельств: в какой из квартир должник проживает, сколько членов семьи с ним живут и др.

Суд принял во внимание следующие обстоятельства: отсутствие у должника официального места работы в Москве; отсутствие на иждивении несовершеннолетних детей; размер требований кредиторов и стоимость жилых помещений; должник не несет бремя расходов по содержанию и ремонту спорной квартиры и не оплачивает потребляемые коммунальные ресурсы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2022 г. № Ф05‐15616/2022 по делу № А40‐40035/2022).

Например, в одном деле без учета мнения должника из конкурсной массы исключено меньшее по стоимости жилье. При этом в дорогостоящей квартире зарегистрированы должник и члены его семьи (постановление Арбитражного суда Западно‐Сибирского округа от 17 сентября 2022 г. № Ф04‐5885/2022 по делу № А45‐14116/2022).

Нами будут предприняты все попытки для сохранения данного имущества должника. На сегодняшний момент Арбитражным судом Калужской области выясняются все обстоятельства настоящего дела и решается вопрос о возможности реализации/сохранении имущества должника.

В 1999 году Елена взяла в долг у частного лица и не спешила с ним рассчитываться. Тогда гражданин обратился в суд, было открыто исполнительное производство, но долг так и не взыскали. Из-за этого тяжба затянулась на долгие годы. В 2009 году на Елену была оформлена квартира площадью 110 кв. м. Этот факт доказывает, что средства для возвращения долга у нее были. В 2022 году сумма займа была проиндексирована с учетом современного курса доллара и составила 4 миллиона 525 тысяч рублей.

Забегая вперед, можно сказать, что этот страх не обоснован, так как по закону единственное жилье не отберут. Но из этого правила есть исключения. 26 апреля 2022 года Конституционный суд РФ вынес постановления изъять в пользу погашения долга единственную квартиру у нашего клиента Елены Ш.

Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).

В 2022 г. Пятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд г. Ростова-на-Дону вынес решение по делу № А53-7924/2022, в котором женщина, начавшая процедуру банкротства, пыталась оспорить включение в конкурсную массу нежилого помещения в котором она проживала с семьей. Несмотря на то, что это было их единственное жилье, суд не удовлетворил требования наложить иммунитет к реализации на оборудованную для проживания комнату в нежилой пристройке к многоквартирному дому.

Изъятие единственного жилья банкрота: прецедент или никакой сенсации

В 2013 году законодатели пытались внести изменения в статью 446 Гражданского процессуального кодекса об имуществе, на которое не обращается взыскание по исполнительным документам, рассказывает юрист и эксперт в области безопасности сделок с недвижимостью Олеся Бухтоярова.

История получила продолжение в 2022 году, когда Минюст разработал законопроект, который предусматривает реализацию жилья и имущества, если оно принадлежит гражданину с большими и неоплачиваемыми долгами. Тогда ведомство предлагало реализовывать только то жилье, которое в разы превышает нормативы предоставления площадей (для Москвы это 10 кв. м жилой площади на одного человека).

Изначально допускалось изъятие единственного жилья только в том случае, если оно находится в ипотеке, но кредит не выплачивается. Недобросовестные покупатели умудряются повернуть это правило в свою сторону. Способ причисляется к мошенническим — со всеми сопутствующими последствиями, но некоторых это не останавливает: семьи с детьми берут ипотеку и даже вносят несколько платежей, а потом платить перестают.

Но есть и другая сторона. Если в ближайшее время законодатели не определятся с нормами предоставления новой жилплощади после продажи роскошной старой, возникнут проблемы. В качестве примера приведем условную семью из Екатеринбурга (мама, папа и ребенок), живущую в обычной трехкомнатной квартире. Если родители не справятся с выплатой потребительского кредита, кредиторы сочтут их жилищные условия слишком хорошими для должников — семья рискует переехать в «двушку» на окраине.

Таким образом, Верховный суд счел необходимым лишь исправить позицию нижестоящего суда, который оставил в собственности признанного банкротом гражданина дом немалой площади (притом что до объявления о банкротстве он был зарегистрирован в квартире матери).

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

Это интересно: Если смерть мужа связвнв с чаэс увумк выплаты положены жене

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Суд апелляционной инстанции оставил данное решение в силе, отклонив приведенные в апелляционной жалобе доводы должника о том, что поздняя смена регистрации по месту жительства была обусловлена длительностью регистрационных процедур при оформлении прав на жилье, как необоснованные, так как из материалов дела следует, в частности, что строительство дома было завершено в 2012 году, а за оформлением технического плана здания должник обратился только в декабре 2022 года – уже после возбуждения дела о банкротстве (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2022 г. № 06АП-5327/2022).

время предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении долга, возбуждения исполнительного производства, возбуждения дела о банкротстве;
причины изменения должником регистрации по месту жительства: было ли это сделано, чтобы зафиксировать сложившееся еще до предъявления кредитором требований положение дел, или все же с целью уклониться от погашения долга;
наличие или отсутствие объективных причин для смены места жительства.

По мнению КС РФ, в процедуре банкротства замещающее жилье может быть предоставлено должнику кредитором в установленном судом порядке. Коллегия же, в свою очередь, отметила, что в таком случае кредитор принимает на себя возможный риск того, что вырученные от продажи принадлежащего должнику жилья средства могут не покрыть расходы на приобретение замещающего помещения (в случае, например, изменения конъюнктуры рынка недвижимости).

В кассационной жалобе должник снова указал, что иного жилья, кроме спорного дома, у него нет, прав на квартиру матери, в которой он был зарегистрирован до регистрации в этом доме, он не имеет. По его мнению, факт регистрации в спорном доме в ходе процедуры банкротства не может служить основанием для признания его действий злоупотреблением правом, тем более что информация о наличии в собственности земельного участка и расположенного на нем дома была доведена до финансового управляющего должником задолго до обращения в суд с заявлением об исключении данного имущества из конкурсной массы. При этом никаких сделок с этой недвижимостью, что позволяло бы говорить об умышленном придании спорному дому статуса единственного жилья, не совершалось. Кроме того, требования кредитора должника – банка – основываются на договоре поручительства, в отношении основного должника по которому также проводится процедура реализации имущества, в связи с чем исключение спорного дома из конкурсной массы должника – поручителя не нарушает права кредитора.

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Торги проводятся в открытой форме на специализированной электронной площадке, т.е. участвовать в них может любой желающий. Победителем торгов становится участник, который смог предложить наибольшую цену за лот. Квартира выставляется на торги по стартовой цене, которая должны быть привязана к ее рыночной стоимости. Оценивают ее приставы и обычно такая цена является сильно заниженной.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность — более 5% от стоимости недвижимости.
Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

После того как квартира арестована, у должника есть определенное время, чтобы добровольно погасить задолженность и остановить подготовку к торгам. Затем приставы вправе приступать к организации торгов, которые должны быть проведены в течение 2-х месяцев после ареста.

Аукцион проводится в двухмесячный срок в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также иными нормативно-правовыми документами. Сведения о проводящемся аукционе должны быть опубликованы в официальных источниках сети интернет безвозмездно.

Проблема неуплаты квартплаты очень актуальна. Часто бывает, что у жильца накапливаются большие долги за жилищно-коммунальные услуги. Когда сумма превышает все мыслимые и немыслимые пределы, то в большинстве случаев жилищно-коммунальным хозяйствам приходится обратиться в суд.

Собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства. Лишиться квартиры в подобной ситуации можно, только если она у должника не является единственной, а сумма долга за коммунальные услуги практически равна стоимости жилой площади. Так, никто не станет, да и не сможет, претендовать на квартиру за 1 млн. руб. из-за долга в 30 тысяч рублей.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

В разных регионах РФ этот размер меняется от 14 до 18 м 2 . В столице утверждено максимальное значение. Взимание единственного жилья является экстренной мерой и производится только в том случае, когда по-другому оплатить долги по алиментам невозможно: нет достаточного дохода, автомобиля, банковских вкладов и т.д.