В Нежилых Помещениях Жилых Зданий Допускается Размещать Организации

Приложение Д

5. В зданиях образовательных учреждений: лаборатории и аудитории для изучения специальных предметов со специальным оборудованием; кабинеты труда и техники безопасности; мастерские, не запрещенные санитарными и противопожарными нормами.

10. Комплексные приемные пункты бытового обслуживания; помещения для посетителей, демонстрационные залы, съемочные, залы фотоателье с лабораториями; помещения пунктов проката; залы семейных торжеств, подсобные и вспомогательные помещения парикмахерских.

Нежилые помещения в жилых многоквартирных домах

Все размещаемые в жилом доме объекты должны иметь отдельные входы, изолированные от жилой части здания. Участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Значит, собственник парикмахерской, аптеки или магазина, расположенных в жилом доме, как и жильцы — собственники жилых помещений, должен оплачивать счета за работы и услуги по содержанию общего имущества жилого дома.

Что можно размещать в нежилом помещении на первом этаже жилого дома

Согласно СП 54.13330.2022 (СНиП 31-01-2022) В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Нежилое помещение на первом этаже жилого дома, проектное назначение — бытовые услуги населению, вход отдельный от жилых подъездов. Можно ли в нем разместить швейное ателье, ювелирную мастерскую. Что можно размещать в таких помещениях?

НЕЖИЛЫЕ ЭТАЖИ

В наружных стенах подвалов и технических подполий, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья, подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м.

1.47. В каждой перегородке и внутренней стене технического подполья, за исключением противопожарных преград, необходимо предусматривать под потолком отверстия площадью не менее 0,02 м 2 в каждой.

Требования к размещению кафе и ресторанов

2.4. При проектировании, строительстве новых и реконструкции действующих организаций с учетом вырабатываемого ассортимента продукции, следует руководствоваться действующими строительными нормами, нормами технологического проектирования организаций общественного питания, а также требованиями настоящих санитарных правил.

2.2. Организации могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях, а также на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала. При этом не должны ухудшаться условия проживания, отдыха, лечения, труда людей.

Если в жилом доме нежилое помещение

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб).

Прежде всего, собственник нежилого помещения имеет право использовать его для занятия предпринимательской деятельностью и размещения в нем предприятий и учреждений непромышленного характера, а именно: торговля продовольственными и непродовольственными товарами, бытового обслуживания, предоставления банковских услуг, офисов и контор предпринимателей, жилищных и ремонтно-эксплуатационных органов, адвокатур и т.д.

Нормативные документы

Перегородки между кладовыми в подвальных и цокольных этажах зданий II степени огнестойкости высотой до пяти этажей включительно, а также в зданиях III и IV степеней огнестойкости допускается проектировать с ненормируемыми пределами огнестойкости и классами пожарной опасности. Перегородки, отделяющие технический коридор подвальных и цокольных этажей от остальных помещений, должны быть противопожарными 1‑го типа.

1.35. Высоту помещений общественного назначения, размещаемых в жилых зданиях, допускается принимать равной высоте жилых помещений, кроме помещений, в которых по условиям размещения оборудования должна быть высота не менее 3 м.

Санпин для нежилых помещений в жилых домах

Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах. Даже в парикмахерских выделяемые аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.

Государственные нормативные требования охраны труда обязательны для исполнения юридическими и физическими лицами при осуществлении ими любых видов деятельности, в том числе при проектировании, строительстве (реконструкции) и эксплуатации объектов, конструировании машин, механизмов и другого оборудования, разработке технологических процессов, организации производства и труда.

Разделение здания на жилые и нежилые помещения

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Количество общественных и жилых помещений в многоквартирных домах»

В первую очередь при устройстве общественных помещений в многоквартирном доме решается задача нормативного регулирования и согласования с надзорными органами. Согласно:
− СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2022. Здания жилые многоквартирные»:
• В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека, подвергающих опасности жизнь человека, а также приносящих дискомфорт в жизнь людей.
− СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:
• Нежилые помещения в многоквартирном доме могут располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых, и, согласно градостроительным нормам, не должны нарушать общий архитектурный облик объекта.
• Организациям, расположенным в жилых зданиях, следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.
• Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.
• Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах. Даже в парикмахерских выделяемые аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.
− СанПиН 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»
• В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) допускается размещать организации на площади не более 700 м2 с числом посадочных мест не более 50.
• Допускается размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.
• Для сбора мусора и пищевых отходов предусматривают раздельные контейнеры с крышками (или специально закрытые конструкции). Площадки для сбора мусора и пищевых отходов располагаются на расстоянии не менее 25 м от здания.
• Сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией жилых зданий. Это требование касается и предприятий общественного питания.
Ввиду определения недвижимости как товара инвестиционного характера и высокой капиталоемкости строительных объектов одним из важнейших факторов, определяющих выгоду инвестора является ликвидность объекта недвижимости.Необходимо правильно оценить ее степень и осуществить качественное управление данным показателем. На ликвидность объекта строительства оказывают воздействие:
• Фактор местоположения. Жилой дом должен располагаться в месте повышенной активности, на улицах с большой проходимостью, сформированными пешеходными маршрутами и большим трафиком. Должен быть обеспечен свободный доступ на транспортные магистрали, развязки, проходимую или проезжую зону. При отсутствии благоприятных условий для функционирования организаций, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, сравнительная ценность такого объекта недвижимости заметно снизится.
Кроме того на ликвидность помещений существенно влияет наличие аналогов в относительной близости к объекту. В большинстве случаев на коммерческих площадях в жилых домах устраиваются предприятия, ориентированные на предоставление услуг местным жителям: продуктовые и хозяйственные магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, кафе то есть организации и учреждения, необходимые человеку в первую очередь для комфортной жизни, соответственно, если на небольшом расстоянии от рассматриваемого дома не расположено наиболее выгодных во всех отношениях аналогов, то такие заведения будут востребованными. Поэтому при подборе арендаторов коммерческих площадей компания-застройщик руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого дома набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, стараясь диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жителей района. Очевидно, что нет необходимости делать большое количество встроенных коммерческих помещений в районах, где изначально расположено много объектов коммерции. Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.
Существует прямая зависимость между количеством жилых и коммерческих помещений в многоквартирном доме: чем масштабнее проект, тем больше в нем предусмотрено коммерческой инфраструктуры. В целом, в проектах многоэтажной застройки доля коммерческих помещений должна составлять примерно 5% от площади квартир. Если строительство ведется в новом квартале, тем более начатом с нуля, — коммерческие помещения жизненно необходимы, и они всегда имеют высокий спрос со стороны инвесторов.

Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.

Актуальные требования для нежилых помещений, расположенных в доме и в здании, не предназначенном для проживания

1. Необходимо, чтобы строительство и реконструкция объекта производились на основании проектной документации.
2. Строительные конструкции должны иметь достаточную огнестойкость, соответствующую нормам.
3. Обязательно наличие исправных систем противопожарной сигнализации и дымоуловителей.
4. Если помещение офисное, необходимо проводить организационные мероприятия по эвакуации и предупреждению пожаров.
5. Наличие необходимого количества эвакуационных выходов.
6. Запрет на превышение определенного количества горючего материала на единицу площади.

• рельеф участка под расположение нежилого здания должен быть ровным, с хорошим дренажем;
• расстояние от подвала помещения до уровня стояния грунтовых вод должно составлять не менее 1 метра;
• необходимо, чтобы участок был удален от источников возможного заражения и расположен с наветренной стороны по отношению к промышленным объектам;
• ориентация здания относительно сторон света должна быть благоприятна для персонала (это направление на юг и юго-восток), а также для производственных помещений (ориентация на север и северо-восток);
• территория должна содержать отдельные места для парковки автомобилей, которые располагаются со стороны автомагистрали;
• внутри нежилого объекта должны соблюдаться нормы кратности воздухообмена и инсоляции.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

Если нежилое помещение находится в жилом доме

• помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);
• оно должно иметь отдельный вход;
• и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).

Нередко предприниматели пытаются организовать собственное дело в многоквартирном доме или на непосредственно прилегающей к нему территории. Для этого коммерсанты выкупают и переоборудуют жилые помещения (квартиры) либо размещают специальные объекты (магазины, палатки, киоски) в непосредственной близости от жилого дома. В связи с этим возникает вопрос: в каком порядке оформляется частный бизнес в жилом доме или на его территории и какое разрешение при этом необходимо со стороны жильцов, то есть граждан, проживающих в данном доме на правах нанимателей и собственников жилых помещений?

Главные требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах

Для осуществления коммерческой деятельности необходимо обратиться с соответствующим заявлением и подтверждающими владение помещением документами в уполномоченные государственные органы. При установлении удовлетворительного технического состояния требуется регистрация нового статуса единицы недвижимости в Росреестре. Такие действия проводятся только при допустимости перевода жилого помещения в коммерческий фонд.

Домоуправляющая компания несет ответственность по разработке и созданию документации, касающейся пожарной безопасности жилого дома. Такие правила, нормы и инструкции не должны идти в противовес с нормами действующего законодательства.

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа. Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей. Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

Как осуществляется процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону

1. формируется проект для рассмотрения.
2. Затем документ подается в такие организации как СЭС, пожарный надзор, комитет по архитектуре и градостроительству, департамент культурного наследия, МЧС.
3. После получения согласия в этих организациях требуется разрешение в Департаменте управления имуществом.
4. При завершении работ по созданию отдельного входа организуется специальная комиссия, которая оформляет акт о перепланировке.
5. Подготовка и регистрация всех документов на отдельный вход в нежилое помещение.

Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.