РусБизнесПрайсИнформ» РусБизнесПрайсИнформ Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков ДЕМО-ВЕРСИЯ 2022 год Города миллионники России и Московская
Обращаем Ваше внимание, что по отдельным показателям не было найдено информации, позволяющей корректно отразить тенденции рынка. В таких исключительных случаях, в таблице ставился прочерк. Отмечаем, что количество таких случаев незначительно.
Допущения и ограничительные условия использования данных справочника Данный материал является экспертным исследованием (анализом) характеристик и тенденций рынка недвижимости и основан на материалах, размещенных в свободном открытом доступе.
Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков
В справочнике для условий земельного рынка Московской области была рассчитана зависимость удельной стоимости земельного участка от его удаленности от Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД). Следует отметить, что приведенные поправочные коэффициенты могут быть достаточно велики. При их использовании следует учитывать, что стоимость, при различии расположения аналогов даже в 20-30 км. может увеличиваться или уменьшаться в разы. Рекомендуем подбирать объекты-аналоги на удалении не более 10-15 км.
Месторасположение. Данная поправка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро, от ж/д станции, центра города и пр. Объект оценки и аналоги расположены в сопоставимом районе (Высокогорский р-н соседние поселения Шигали и Семиозерка – оценщик не выявил при анализ рынка разницу в привлекательности местоположения данных поселков) и имеют одинаковую привлекательность местоположения, поэтому корректировка не вносится.
Решение Волгоградского областного суда от 14 июля 2022 г
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).
Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, суд принял решение о рассмотрении дела в их отсутствие (ч. 4 ст. 247 КАС РФ).
Корректировка на местоположение земельного участка
Вариантов так много, что затрудняюсь ответить. Во-первых, всё в первую очередь зависит от наличия у оценщика соответствующей информации. А уже отталкиваясь от имеющейся информации — подбирается наиболее адекватный метод. На вскидку могу назвать несколько методов расчета корректировки:
Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков 2022
Поэтому они могут быть использованы в качестве корректировок цен объектов-аналогов в процессе оценки земель и единых объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода. В первую часть включены не вошедшие в предыдущие два тома результаты исследований рыночных характеристик, отражающих соотношения цен однотипных объектов недвижимости, находящихся на различных территориях города и области.
Отличаться данные должны лишь площадью. В открытых источниках найдены предложения по трем объектам-аналогам. Корректировка на уторговывание , , , Источник корректировки Таблица 40 Таблица 40 Справочника Справочника Скорректированная цена, руб.
Статистика рынка недвижимости
Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.
Корректировка на вид разрешенного использования земельного участка — отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешенного использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешенного использования приведены в соответствии с Классификатором, утверждённым Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2022 N 540.
ООО «РусБизнесПрайсИнформ» Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков
44 КОРРЕКТИРОВКИ НА ВИД ПЕРЕДАВАЕМЫХ ПРАВ Земли, предназначенные под строительство промышленных и складских объектов Город г. Волгоград г. Екатеринбург г. Казань г. Красноярск г. Нижний Новгород г. Новосибирск г. Омск г. Пермь г. Ростов-на-Дону г. Самара г. Уфа г. Челябинск Коэффициент перехода от права собственности к праву аренды Таблица 37 Коэффициент перехода от права аренды к праву собственности Источник: Данные открытых источников Земли, предназначенные под строительство административных и торговых объектов Город г. Волгоград г. Екатеринбург г. Казань г. Красноярск г. Нижний Новгород г. Новосибирск г. Омск г. Пермь г. Ростов-на-Дону г. Самара г. Уфа г. Челябинск Коэффициент перехода от права собственности к праву аренды Таблица 38 Коэффициент перехода от права аренды к праву собственности Источник: Данные открытых источников Земли, предназначенные под строительство многоэтажных жилых домов Город г. Волгоград г. Екатеринбург г. Казань г. Красноярск г. Нижний Новгород г. Новосибирск г. Омск г. Пермь г. Ростов-на-Дону г. Самара г. Уфа г. Челябинск Коэффициент перехода от права собственности к праву аренды Таблица 39 Коэффициент перехода от права аренды к праву собственности Источник: Данные открытых источников 43
10 г. Волгоград Земли, предназначенные под строительство многоэтажных жилых домов Таблица 3 % % % % 3 % % % % 3 > 3 % % % % 3 > 3 > 3 > 3 % % % 3 > 3 > 3 > 3 > 3 % % % > 3 > 3 > 3 > 3 > 3 > 3 % % Диаграмма объекта — аналога, оцениваемого земельного участка 9
Корректировка Стоимости Земельных Участков На Местоположение Волгоградская Область 34 Маркет
Анализ проводился по трем группам земельных участков, исходя из их функционального назначения: для строительства объектов коммерческого назначения (объекты торговли и административного назначения), для строительства производственно-складских зданий и сооружений, для строительства многоэтажных жилых домов.
3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас. Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
Как рассчитать корректировку на площадь земельного участка
Поскольку рынок земельных участков предназначенных для ведения коммерческой деятельности в нашем случае очень ограничен и не предоставляется возможности из существующих аналогов выявить влияние фактора масштаба на показатель стоимости, вследствие наличия в данных аналогах других ценообразующих факторов таких как город расположения и тип права.
Размер земельного участка, несомненно влияет на удельный показатель стоимости земельного участка. Один из способов выявления данной корректировки является способ выведения зависимости из данных о кадастровой стоимости земельных участков равнозначных по месторасположению, разрешенному использованию. Отличаться данные участки должны лишь площадью.
Корректировка на удаленность от мкад земельного участка
Следует отметить, что приведенные поправочные коэффициенты могут быть достаточно велики. При их использовании следует учитывать, что стоимость, при различии расположения аналогов даже в км. Рекомендуем подбирать объекты-аналоги на удалении не более км. Наше исследование является результатом анализа предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости.
Волгоград Земли, предназначенные под строительство промышленных и складских объектов Площадь объектааналога, кв. Волгоград Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков Земли, предназначенные под строительство административных и торговых объектов 9 Площадь объектааналога, кв.
ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (с изменениями на: )
2.6. При отнесении движимого имущества к особо ценному, исключении объектов учета из состава особо ценного движимого имущества правообладатель в месячный срок с даты принятия соответствующего решения органом исполнительной власти Волгоградской области, осуществляющим функции и полномочия учредителя бюджетного или автономного учреждений Волгоградской области, представляет в Комитет для внесения изменений в Реестр:
При изменении сведений об объектах учета, выбытии объектов учета, отнесенных к особо ценному движимому имуществу, независимо от стоимости, правообладатель в месячный срок с даты изменения сведений об объекте учета, даты выбытия объекта учета представляет в Комитет для внесения изменений в Реестр:
Продажа земельных участков в Волгоградской области
Объявление №1-155451. На участке достаточно места для создания уютного зеленого двора с аккуратными клумбами, беседкой и детской площадкой для Ваших детей! Отличное место для людей любящих атмосферу загородной жизни и комфорт городской. После тяжел
Объявление №1-2-1469. 237 микрорайон. участок в собственности. рядом улицы Родниковая, Высотная, Панфиловская, Алексеевская, Филоновская, Криворожская и пр. ровный. по улице проходит газ, центральная вода. тихое, хорошее место. в шаговой
Корректировка Стоимости Земельных Участков На Местоположение Волгоградская Область 34 Маркет
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.
Корректировка Стоимости Земельных Участков На Местоположение Волгоградская Область 34 Маркет
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2022 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.
Муниципальная услуга «Уточнение сведений о земельном участке (изменение вида разрешенного использования, адреса, уточнение местоположения границы и площади земельного участка)»
В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2022г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Федеральным законом от 06.10.2022г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановлением главы Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 15.08.2022г. № 1010 «О порядке разработки и утверждения административных регламентов предоставления муниципальных услуг (функций)», постановлением главы Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 12.07.2022г. № 743 «Об утверждении Перечня государственных и муниципальных услуг (функций), предоставляемы органами местного самоуправления Котельниковского муниципального района Волгоградской области», Уставом Котельниковского муниципального района Волгоградской области администрация Котельниковского муниципального района Волгоградской области
1.1. Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Уточнение сведений о земельном участке (изменение вида разрешенного использования, адреса, уточнение местоположения границ и площадиземельногоучастка» (далее по тексту – муниципальная услуга) представляет собой нормативный правовой акт, устанавливающий порядок предоставления муниципальной услуги и стандарт предоставления муниципальной услуги (далее – административный регламент).
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кредита. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночной норме процента. При этом надо принимать во внимание, что покупатель может продать объект до окончания срока кредита, поэтому сроки кредита для целей дисконтирования могут быть уменьшены.
Экспертные методы расчета поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения корректировок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные или процентные поправки, но есть рыночная информация о различиях между оцениваемым и сопоставимым объектами.
