Могут Ли Наложить Арест На Квартиру Строящююся По Договору Долевого Участия?

Представляется, что ст. 75 Закона об исполнительном производстве под имущественными правами, на которые может быть обращено взыскание, подразумевает договорные и внедоговорные права требования должника к третьим лицам, а также исключительные права. В результате обращения взыскания на указанные права новый собственник приобретает права требования к третьим лицам, возникшие у должника до обращения взыскания.

ГК РФ не содержит понятия «имущественные права». Представляется, что они включают в себя как субъективные вещные права по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, так и обязательственные права требования из договорных и внедоговорных отношений. В данном случае права застройщика не могут рассматриваться как обязательственные права требования, поскольку в силу ст. 51 ГрК РФ осуществление строительства на основании выдаваемого разрешения является правом застройщика и обязанная перед застройщиком сторона в данном случае отсутствует. Вещное право в отношении имущества (недостроенных квартир) возникнет у застройщика после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

  • осуществление строительства является правом застройщика;
  • изначально право требования к застройщику возникает в случаях и в порядке, установленных законами (в частности, Федеральными законами от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Застройщик-должник имеет в строящемся доме не распроданные дольщикам квартиры. Права собственности еще нет — дом строится. Могут ли судебные приставы по имеющемуся исполнительному листу производить арест указанных квартир и, соответственно, выставлять их на продажу?

В данном случае недостроенные квартиры нельзя признать недвижимым имуществом, поскольку право собственности на квартиры не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», квартиры не могут быть выделены в натуре до ввода в эксплуатацию жилого дома. Закон об исполнительном производстве не предусматривает возможности ареста и обращения взыскания на имущество, которое будет создано в будущем.

Арест долевого участия

Заключен договор долевого участия, который зарегистрирован в юстиции. Объект строится, будет введен в эксплуатацию в 2022 г. Соответственно и право собственности будет оформлено тоже в 2022 г. Может ли судебный пристав в настоящее время наложить арест на данный договор?

Наложен арест в уголовном деле на право требования на квартиру, которая строится по договору долевого участия в строительстве и еще не достроена и не зарегистрировано право собственности. Можно ли уступить дольщику этой квартиры право требования другому лицу и обязан ли регистрационный центр зарегистрировать этот договор уступки?

Застройщик по договору долевого участия передал дольщику квартиру, по акту приема передачи, дольщик сое прав не регистрировал до определенного времени, а застройщик в этот момент банкротится, наложен арест на все квартиры, каким образом снять арест и зарегистрировать свое право собственности?

Как написать иск о признании права собственности на мою квартиру, которую я приобрела по договору долевого участия, свидетельство права собственника, акт сдачи застройщиком, тех план тоже имеется, но обратившсь за регистрацией в ЦОН, было отказано ввиду ареста наложенного на имущество застройщика, куда попала и моя квартира как зарегистрированная еще за застройщиком, жалобу на постановление о наложении этого ареста подала, но было отказано в рассмотрении и предложено обратиться в суд по месту нахождения имущества. Подскажите какой иск? Можно ли принудить в таком иске ЦОН зарегистрировать квартиру не смотря на арест?

Куплена квартира по договору долевого участия.. застройщик нарушил все сроки ввода дома в эксплуатацию. Выиграли все суды по неустойке.. по испол. Листам застройщик не выплачивает.. приставы не нашли не одного расч. Счета. У застройщика оставались 4 не проданные квартиры.. чтобы не выплачивать по испол. Листам застройщик переоформил эти квартиры лично на себя также по договору долевого участия в россреестре.. вопрос.. имел ли застройщик ооо-является директором этого ооо переоформить на себя лично, эти не проданные 4 квартиры по договору долевого участия.. дом не введен в эксплуатацию.. ведь он по моему считается юр.лицом, а оформлен в россреетре, как физ. лицо.. пожалуйста помогите разобраться. Приставы отказались наложить арест на эти 4 его квартиры, мотивируя тем, что они являются теперь его личной собственностью, а у нас испол. Листы на ооо. ответ нужен срочно. помогите пожалуйста..

При указанных обстоятельствах допущенные судом кассационной инстанций при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что залог права собственности возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Ограничения такого рода могут быть обусловлены, в частности, предоставлением суду полномочия разрешать в порядке уголовного судопроизводства по ходатайству следователя или дознавателя вопрос о наложении на период предварительного расследования и судебного разбирательства ареста на имущество для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации. Применение данной уголовно-процессуальной меры, имеющей принудительный характер и вторгающейся помимо воли собственника в его правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно осуществляться — как того требуют конституционные гарантии охраны частной собственности законом и допустимости лишения имущества не иначе как по решению суда. Указанный подход Конституционного Суда Российской Федерации нашел свое развитие в изложенном выше толковании статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в принятом 31.01.2011 постановлении № 1-П.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Управление уведомлением № 12-4139 от 30.07.2013 приостановило государственную регистрацию указанного договора в связи с арестом земельного участка с кадастровым номером 58:29:4003008:111, на котором возводится многоквартирный жилой дом, в соответствии с постановлением судьи Ленинского районного суда города Пензы от 29.07.2013 по расследуемому СО УФСБ России по Пензенской области уголовному делу № 3/6-219/13.

В августе 2022 г. вступившим в законную силу решением суд обязал произвести госрегистрацию спорного ДДУ, однако Росреестр приостановил регистрацию по причине изменения проектной документации дома и установления факта регистрации прав на спорные помещения за иными лицами. В связи с этим Родион Кондратьев безуспешно пытался оспорить в судебном порядке ДДУ, заключенные застройщиком с вышеуказанными лицами. В дальнейшем суд в рамках гражданского иска взыскал с Алексея Казакова в пользу Кондратьева 4,6 млн руб. в счет возмещения ущерба, причиненного мошенничеством.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом деле суду достаточно было проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения. «Вопрос о возможности фактического исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (ст. 201.11 Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. При этом правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены надлежащими доказательствами. Обращаясь с настоящим требованием в арбитражный суд, Родион Кондратьев представил заключенный с должником договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору (договор уступки и квитанцию к приходному кассовому ордеру)», – отмечено в определении.

Судебные приставы вправе совершить это действие, следуя положениям Закона № 229-ФЗ , но только при наличии исполнительного документа. Для банков арест жилья является крайним средством и применяется только в отношении клиентов с крупной просрочкой. Это делается для того, чтобы заморозить процесс продажи, дарения, обмена. В случае ипотечного кредита процедура пройдет проще и быстрее, так как недвижимость является залогом, поэтому может быть арестована и реализована для возмещения долга на основании Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судебный пристав обязан выполнить требования исполнительного документа в течение двух месяцев. Но на практике в этот срок уложиться получается не всегда. Если должник — функционирующее юридическое лицо с деньгами на банковских счетах, ситуация несложная. Но в прочих случаях найти у должника всю сумму долга за два месяца очень трудно.

Понятия арест и реализация в судебной практике разграничиваются как два самостоятельных исполнительных действия. Пристав-исполнитель на законном основании может вынести постановление на арест единственного жилья, даже в случае проживания в нем всей семьи должника. Но продать такое жилое помещение для погашения долговых обязательств будет невозможно, так как вступят в силу требования ст. 446 ГПК РФ . Распоряжаться своим жильем до выполнения обязательств перед взыскателем должник не сможет.

«Принятый закон позволит участникам долевого строительства в указанных случаях зарегистрировать право собственности на квартиры, переход права собственности, а также право общей долевой собственности участников долевого строительства на земельный участок, на котором расположен дом. Когда дом уже построен, то запрет или арест, наложенный на участок, уже не имеет правового значения, так как участок уже не принадлежит застройщику по причине перехода в собственность собственников помещений в многоквартирном доме», — сообщил статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

Государственная Дума приняла в третьем чтении закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В настоящее время существует большое количество случаев, когда участники долевого строительства не могут зарегистрировать права на свои квартиры, если на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, наложен арест. Причиной ареста являются процедуры банкротства или уголовные преследования в отношении застройщиков, допустивших нарушение прав дольщиков.

Росреестр проводит большую законодательную работу в целях снижения административных барьеров и проблем для граждан и бизнеса на рынке недвижимости. В июле 2022 года вступил в силу федеральный закон № 202-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Изменения были инициированы Росреестром с целью снижения административных барьеров для строительного комплекса. В частности, теперь для застройщиков предусмотрена возможность государственного кадастрового учёта и регистрации прав на созданные объекты недвижимости при разнице (в пределах 5%) в фактической площади построенного объекта с проектной документацией и разрешением на строительство. Также в законе чётко установлены пределы правовой экспертизы документов, поданных застройщиками на государственный кадастровый учет и (или) регистрацию прав на объекты капитального строительства.

Переуступку уже не сделать. Акт приемки подписан. Если собственность уже можно оформлять, а в Росреестре ареста еще нет, то можно рискнуть получить собственность и быстро продать. Но сначала надо заключить с надежным человеком предварительный договор о ее продаже, оформив документы так, чтобы из них следовало, что покупную стоимость квартиры Вы уже получили. Если последуете этому совету, то ни в коем случае не делайте это без помощи юриста. Все эти документы должны быть хорошо продуманы с учетом Вашей ситуации. Не факт, что это спасет квартиру, но ничего не делать еще хуже.

Собственно вопросы:
1 — могут ли конфисковать квартиру если фактический она не является собственностью?
2 — Как правильно поступить, оформить право собственности и тут же продать или через суд сделать переуступку другому человеку (знаю, что так делают, чтоб ни кто не знаю, что квартира уже не на тебе) и этот человек уже сам подаст документы на первичную регистрацию прав собственности? нужен быстрый и рабочий вариант, приму любой совет, да и от помощи так же не откажусь.
время есть месяц-два

Это интересно:  Как Встать На Очередь На Квартиру В Спб Молодежи Доступное Жилье 2022в Красносельском Районе

Перевернул весь интернет, ответа так и не нашел. Приобрел квартиру по ДДУ 214ФЗ, сейчас дом уже введен в эксплуатацию, акт приема-передачи подписан мною, акт взаиморасчетов с застройщиком так же подписан.
Не так давно узнал, что я и моя недвижимость (договор уступки) приложены в одном уголовном деле, следствие полагает, что якобы я купил квартиру за деньги заработанные не законным путем.
Документы на получения права собственности на квартиру еще не оформлял, но все для этого держу в руках.

«Если собственность уже можно оформлять, а в Росреестре ареста еще нет, то можно рискнуть получить собственность и быстро продать» — так я и хотел поступать.
Заключение пред договора о продаже с покупателем очень не плохая идея.
Вы можете оказать помощь в составлении данного договора?

Могут ли приставы наложить арест на договор долевого участия в 2022 году

Суд пройдет без вас ( это плохо, там могут такую пеню впаять и неустойку) , лучше прийти на заседание. Посидите, узнаете что от вас хотят и чем грозит. Потом идете в свой банк ( скорее всего уже в юридический отдел) , там вам все подробно расскажут. Лучше всего было не доводить до суда, а в частном порядке все решить ( обычно за небольшие суммы могут сделать рассрочку, либо выплату тела кредита по частям без пени- обо всем можно договориться) . Потом есть много нюансов: сумма, как брали и тд. Допустим : потребительский кредит- скорее всего вас просто передадут коллекторам, если сумма чуть больше, то придется выплачивать, потому что могут заморозить все движимое и недвижимое имущество, в моей стране даже деньги не поменяют, если есть просрочки по кредиту, либо выехать никуда нельзя и тд. Короче, от кредита вы никуда не денетесь- выплатить придется, только вот как и насколько болезненно, зависит от вашей способности к коммуникации. Как узнаете решение суда: через какое-то время вам просто пришлют документы, если вы сами за ними не явились, возможно именным письмом. Также можно узнать решение суда, просто приехав в соответствующее ведомство, там все вам выдадут.

Судебный пристав-исполнитель не может своими действиями порождать право требования, он может лишь передавать существующее право третьим лицам на основаниях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством. Кроме того, судебный пристав-исполнитель не может обязать застройщика закончить строительство дома. Не может это сделать и третье лицо, приобретающие права в отношении будущих квартир с публичных торгов, поскольку действие вышеуказанных законов на него не распространяется.

» Вопрос: В 2007 г. налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилья, акт о передаче квартиры налогоплательщику подписан с застройщиком в декабре 2007 г. Однако регистрация права собственности на квартиру не была произведена, поскольку на собственность застройщика, в том числе и на указанную квартиру, в 2007 г. был наложен арест. В 2008 г. арест снят определением арбитражного суда и налогоплательщик оформил право собственности на квартиру, в качестве основания права собственности в соответствующем свидетельстве указано названное решение. В каком размере налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ?

Зачастую размер долга не так уж и велик по сравнению с предоставленным должнику кредитом. Поэтому, если вы обнаружили, что счет заблокирован, стоит обратиться в Федеральную службу. Поскольку ответ на вопрос о том, имеют ли право приставы арестовать кредитную карту, положительный, это? вполне реально. Ведь при небольшой сумме долга его можно погасить наличными денежными средствами непосредственно на приеме у федерального госслужащего. При отсутствии задолженностей пристав сразу снимет все ограничения по счету.

Представляется, что ст. 75 Закона об исполнительном производстве под имущественными правами, на которые может быть обращено взыскание, подразумевает договорные и внедоговорные права требования должника к третьим лицам, а также исключительные права. В результате обращения взыскания на указанные права новый собственник приобретает права требования к третьим лицам, возникшие у должника до обращения взыскания.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую () очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.

Когда активы обанкротившейся компании будут распродавать с торгов, первыми получат выплаты граждане, чьей жизни и здоровью должник причинил ущерб (такое бывает редко); вторыми — сотрудники , перед которыми возникли долги по зарплате (такое бывает довольно часто); в третью очередь будут погашены долги перед покупателями жилых помещений и только потом начнутся выплаты кредиторам четвертой очереди. Обычно активов застройщика не хватает, чтобы погасить все денежные требования кредиторов, поэтому часть дольщиков может рассчитывать в лучшем случае на частичную компенсацию.

Могут Ли Наложить Арест На Квартиру Строящююся По Договору Долевого Участия?

Государственная Дума приняла в третьем чтении закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

«Принятый закон позволит участникам долевого строительства в указанных случаях зарегистрировать право собственности на квартиры, переход права собственности, а также право общей долевой собственности участников долевого строительства на земельный участок, на котором расположен дом. Когда дом уже построен, то запрет или арест, наложенный на участок, уже не имеет правового значения, так как участок уже не принадлежит застройщику по причине перехода в собственность собственников помещений в многоквартирном доме», — сообщил статс-секретарь – заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

В настоящее время существует большое количество случаев, когда участники долевого строительства не могут зарегистрировать права на свои квартиры, если на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, наложен арест. Причиной ареста являются процедуры банкротства или уголовные преследования в отношении застройщиков, допустивших нарушение прав дольщиков.

Росреестр проводит большую законодательную работу в целях снижения административных барьеров и проблем для граждан и бизнеса на рынке недвижимости. В июле 2022 года вступил в силу федеральный закон № 202-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Изменения были инициированы Росреестром с целью снижения административных барьеров для строительного комплекса. В частности, теперь для застройщиков предусмотрена возможность государственного кадастрового учёта и регистрации прав на созданные объекты недвижимости при разнице (в пределах 5%) в фактической площади построенного объекта с проектной документацией и разрешением на строительство. Также в законе чётко установлены пределы правовой экспертизы документов, поданных застройщиками на государственный кадастровый учет и (или) регистрацию прав на объекты капитального строительства.

Наложение ареста на квартиру: кому, когда и кто имеет право

Если возникает вопрос, как наложить арест на квартиру без суда, нужно знать, что это возможно лишь на этапе исполнительного производства. После вынесения решения выдается исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Те, в свою очередь, открывают исполнительное производство и в целях принудительного исполнения решения могут арестовать любое имущество должника.

Немалый интерес также вызывает вопрос, могут ли приставы арестовать квартиру за долги по налогам, сборам и иным обязательным платежам. Налоговые долги, начисленные на них пени, недоимки и прочие штрафные санкции также взыскиваются в порядке искового, а затем и исполнительного производства. А потому заинтересованный во взыскании налоговый орган вправе заявить требование об аресте имущества налогоплательщика-должника:

На практике встречается немало должников, задающихся вопросом, можно ли продать арестованную квартиру. Даже с теоретической точки зрения такая сделка невозможна: арест ограничивает распорядительные права собственника и запрещает ему проводить любые сделки по отчуждению имущества. Наличие в ЕГРН сведений об аресте – основание для отказа в регистрации перехода прав, потому сделка не будет оформлена до конца.

Тем, кто интересуется, могут ли арестовать квартиру за неуплату кредита, отвечаем: могут и, скорее всего, арестуют. На долги перед финансовыми организациями приходится львиная доля всех исполнительных производств. Любой просроченный кредит может послужить основанием для ареста не только жилья, но и всего остального имущества.

Такое решение суд принимает на основании ходатайства следователя или дознавателя, чтобы гарантировать защиту прав потерпевших и не позволить подозреваемому избавиться от имущества, в отношении которого могут быть предъявлены материальные притязания. Это решение суд должен обосновать конкретными обстоятельствами, указав степень наложенных ограничений.

Могут ли приставы наложить арест на договор долевого участия

Налогового кодекса РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 210 НК РФ, Конституционный Суд РФ в Определении от 17.01.2013 N 123-О отметил, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета в предельно допустимом размере возникает с момента приобретения жилья, в том числе приобретения квартиры, комнаты, доли (долей) в них на основании договора купли-продажи — с момента регистрации права собственности, а в случае приобретения прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме — с момента подписания акта приема-передачи (Определения Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 N 387-О, от 26.05.2011 N 610-О-О, от 15.05.2012 N 809-О и от 18.10.2012 N 1999-О).В соответствии с ч. 4 ст.
Перечень имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, включает в себя, в частности, право требования должника к третьему лицу, не исполнившему денежное обязательство перед ним как кредитором, в том числе право требования по оплате фактически поставленных должником товаров, выполненных работ или оказанных услуг, по найму, аренде и другим (дебиторская задолженность); право требования в качестве взыскателя по исполнительному документу; право на долгосрочную аренду недвижимого имущества; исключительное право на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации; право требования по договорам об отчуждении и использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации; принадлежащее лицензиату право использования результата интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации.
Рекомендуем прочесть: Какие льготы положены ветерану труда от завода Приставы наложили арест на имущество застройщика и на мою квартиру Я купила квартиру у застройщика в строящемся доме, т.е. являюсь дольщиком в 2012 году. в феврале 2014 года между застройщиком и мной был подписан акт приема квартиры. Я начала оформлять квартиру в собственность-сдала документы в росреестр, но получила письменный отказ в госрегистрации квартиры, т.к. во время оформления у застройщика был наложен арест на все имущество, в том числе и на наш дом. Писали жалобу в прокуратуру на действия приставов, и получили ответ, что их действия правомерны.
Телефонная консультация 8 800 505-91-11 Звонок бесплатный Вместе с темой «Арест долевого участия» также ищут: Могут ли арестовать квартиру оформленную как договор долевого участия у застройщика если договор не регистрировался в юстиции. Читать (4 ответa) Может ли суд наложить арест на квартиру купленную в долевом участии в ЖСК.

Это интересно:  Как узнать когда включат электричество красночрск

Здравствуйте! есть вступившее в законную силу решение суда о продажи с торгов в счет долга дома,которое для меня,моего мужа и наших 4 несовершеннолетних детей является единственным жильем- не ипотека,не залог.Другой собственности никто из нас не имеет,все прописаны и проживаем в этом доме.Пристав выставила на торги этот дом и они вот-вот состоятся,многократные жалобы на пристава остаются без удовлетворения,мотивировка такая- пристав исполняет решение суда.Обжалование суда в вышестоящие инстанции тоже не помогло- суды написали,что вопрос единственности жилья будет рассмотрен в ходе исполнительного производства.А пристав продает жилье не глядя- единственное или нет.Получается замкнутый круг. Законны ли действия пристава?

Когда речь идет о более дорогих вещах (квартира, ценные бумаги, набор мягкой мебели из натуральной кожи, предметы искусства, меховые изделия, дорогие дизайнерские украшения и т.д.), то в течение 1-го месяца с момента описи имущества пристав должен привлечь для официальной оценки дипломированного оценщика.

Как показывает практика, многие неосведомленные граждане неверно трактуют юридические термины, и как следствие происходит неправильная интерпретация закона. А между тем, понятия обращение взыскания в счет погашения задолженности и наложение ареста на имущество нерадивого заемщика подразумевают совершенно разные последствия.

Такие факты случаются. Их можно рассматривать как незаконные действия со стороны приставов при одном условии. Если кредитор, в пользу которого идет взыскание с помощью службы приставов, не имеет никаких преимуществ перед банком-залогодержателем недвижимости. В настоящее время дискуссионным является вопрос приоритетности между кредитором-залогодержателем и малолетними детьми, имеющими право на алименты.

Могут Ли Наложить Арест На Квартиру Строящююся По Договору Долевого Участия?

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца. Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока. Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места. Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки. В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд. В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект. Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков. При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование. Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется. Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

Арест земельного участка не препятствует регистрации уступки требования по договору долевого участия в строительстве недвижимости

Горбачев Олег Геннадьевич, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»

Задача настоящей публикации заключается в сообщении о правиле, выработанном арбитражными судами. Согласно данному правилу, когда земельный участок арестован или вынесен запрет на совершение регистрационных действий с земельным участком, могут совершаться действия по регистрации договоров в отношении объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.
План по решению задачи следующий. Кратко изложим казус, содержание которого зафиксировано в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2022 г. по делу № А41-96768/2022. Затем затронем вопрос о соотношении между государственной регистрацией объекта недвижимости и государственной регистрацией сделки с недвижимостью. Завершается публикация выводом, в котором неявно поставлена научная проблема юридической связи между земельным участком, с одной стороны, и жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме на данном участке, с другой стороны.
Иллюстрация. Хозяйственному обществу принадлежат требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 29 июля 2022 г.) договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации. Регистрация производится в порядке, который установлен Федеральным законом от 13 июля 2022 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 3 августа 2022 г.). Хозяйственное общество заключило договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Орган государственной регистрации сообщил о приостановлении регистрации уступки требования по договору, поскольку постановлением районного суда наложен арест на земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства недвижимости. Хозяйственное общество обратилось в арбитражный суд, просило признать незаконным приостановление государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, обязать орган регистрации недвижимости осуществить регистрацию договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости. В суде установлено, что районный суд установил запрет совершения регистрационных действий в отношении земельного участка, запретил регистрацию перехода права собственности на земельный участок либо регистрацию дополнительных обременений земельного участка. В свою очередь, хозяйственное общество обращалось в орган государственной регистрации недвижимости с заявлением о регистрации договора уступки права. По запросу хозяйственного общества следователь, по инициативе которого районный суд установил запрет, в письменной форме изложил позицию, согласно которой арест земельного участка не препятствует регистрации перехода прав по ранее зарегистрированным договорам долевого участия.
Рассмотрев заявление хозяйственного общества и жалобы органа государственной регистрации недвижимости на состоявшиеся судебные акты, арбитражные суды пришли к выводу, что наложение запрета совершения регистрационных действий по земельному участку, на котором осуществляется долевое строительство многоквартирного жилого дома (объекта недвижимости), не является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, размещенного на данном участке.
Объяснение. Государственная регистрация сделок, разъясняет учебная и методическая литература, обеспечивает публичную достоверность сведений о заключении сделок [1, с. 111]. Запись о регистрации сделки «достойна веры». Если имеется запись о сделке в реестре, это означает, что сделка действительно была совершена на условиях, которые зарегистрированы. «Юридический результат государственной регистрации сделки, — подчеркивают ученые, — признание ее законности государством и определение момента ее заключения» [1, с. 111]. Если отсутствует институт государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве недвижимости (многоквартирных жилых домов), у застройщика имеется соблазн передать объект долевого строительства в собственность субъекта, предложившего наибольшую цену.
Застройщик в прошлом заключал в отношении одной квартиры в строящемся доме несколько договоров, а после завершения строительства передавал квартиру в собственность наиболее близкому ему субъекту, исполняя обязанность только по одному договору. После установления института государственной регистрации договоров об участии в долевом строительстве, при наличии зарегистрированного договора застройщик не может регистрировать новые договоры в отношении строящегося объекта.
Чтобы инвестиции в долевое строительство были привлекательны для лиц, желающих не только купить жилье в собственность для проживания, но сохранить и преумножить капиталы, участникам долевого строительства разрешена уступка требований по договору участия в долевом строительстве. Уступка требования по зарегистрированному договору действительна при условии государственной регистрации. Предметом уступки является требование передать объект недвижимости (квартиру) по завершении строительства или иные требования к застройщику, например, об уплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры.
Регистрацию договора или уступки требования из договора, подлежащего государственной регистрации, следует отличать от государственной регистрации права на недвижимость. Смысл государственной регистрации права в том, что запись в реестре о регистрации права доказывает, что лицо, записанное в реестре в качестве собственника, действительно является субъектом права собственности на объект недвижимости. Согласно п. 6 ст. 8.1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 3 августа 2022 г.) лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об обратном.
Чтобы приобрести право собственности на недвижимую вещь недостаточно заключить договор, необходимо зарегистрировать переход права собственности на купленную недвижимость. Заключенный договор порождает обязательство по передаче недвижимой вещи покупателю, а регистрация перехода права собственности говорит, что обязательство исполнено. При этом если договор участия в долевом строительстве требует государственной регистрации, то договор продажи недвижимой вещи в регистрации не нуждается.
Вывод. Если установлен запрет совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, то данный запрет не является запретом на совершение сделок с данным имуществом. Совершив сделку с недвижимостью, лицо возлагает на себя обязанность передать недвижимость в собственность приобретателя и встречает препятствие в форме запрета на совершение регистрационных действий. Если установлен запрет на совершение регистрационных действий с земельным участком, то данный запрет не препятствует продаже квартир в строящемся доме посредством оформления договоров участия в долевом строительстве или уступки требования по действующим договорам (обязательствам) участия в долевом строительстве.

Список использованной литературы
1. Чефранова, Е. А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора : учебное пособие / Е. А. Чефранова, С. Г. Певницкий. — 3-е изд., испр. и доп. — М. : Российская правовая академия; Статут, 2009. — 640 с.

Итак, покупать по ДДУ квартиру в построенном или почти построенном доме рискованно. Означает ли это, что нужно предусмотрительно заключать ДКП будущей вещи? Здесь рисков, скорее всего, не меньше. Застройщик должен будет зарегистрировать право собственности на себя и только потом передать квартиру покупателю, однако в этом случае правила 214-ФЗ об очистке имущества от залоговых обременений действовать не будут.

Получается, что участники ДДУ, являющиеся по 214-ФЗ залогодержателями, конкурируют с банками и далеко не всегда могут эту конкуренцию выиграть. Тем более что в тонкости отношений застройщика с банками граждане не посвящены. При этом риски, связанные с датой госрегистрации ДДУ могут пасть на граждан в полной мере. Как отмечалось выше, ДДУ можно рассматривать как обременение, существенную роль для которого играет публичность.

Если у застройщика останутся обязательства перед банком, обеспеченные залогом, то квартира, по общему правилу, перейдет к покупателю с залоговым обременением. Более того, есть риск, что покупатель заранее не сможет увидеть наличие обременения: регистрация права собственности застройщика и права залога банка вряд ли произойдут одновременно. Сведения о залоге могут появиться в период совершения/госрегистрации ДКП или даже после. Покупатель, конечно, сможет доказывать свою добросовестность (для освобождения имущества от залога) либо требовать расторжения ДКП, но проблемы в любом случае будут серьезные.

Условия договоров застройщика с банками гражданам-дольщикам обычно неизвестны. Среди условий, однако, крайне важным является согласие банка на прекращение залога на построенные квартиры, передаваемые участникам ДДУ (части 6 и 7 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Из текста 214-ФЗ не следует однозначного вывода, является ли норма ч. 8 ст. 13 о прекращении залога императивной и может ли условие договора с банком ее отменить (или, напротив, договор с банком при отсутствии условия о согласии должен считаться незаключенным). До сих пор проблем вроде не было – дольщики получали квартиры, свободные от залога. Теперь, однако, вопрос возникает, поскольку в деле «Комерчни банка» суд придал согласию банка существенное значение.

Это интересно:  Положение Дел Во Владимирской Области

Нормы 214-ФЗ в этой сфере очень казуистичны: конкурирующими залогодержателями являются участники ДДУ и банки, кредитующие застройщика, старшинство залогов не установлено, ряд положений закона фрагментарно изменялись и дополнялись, формулировки требуют толкования.

Могут Ли Наложить Арест На Квартиру Строящююся По Договору Долевого Участия

Либо продавцы перебирались на меньшие площади или в менее престижный район, чтобы полученную таким образом доплату отдать кредиторам, либо покупатели брали на себя обязанность погашать, скажем, долги по коммунальным платежам, накопившиеся по конкретному объекту».

  • пристав обязан сделать запрос в Росреестр, чтобы удостовериться в наличии прав гражданина на имущество;
  • обратить взыскание на единственное жилье в собственности можно, если должник имеет другую квартиру по договору соц.найма;
  • нельзя арестовать квартиру, если у должника имеется другая собственность, но непригодная для проживания.

Просто у пристава должны быть веские основания, что местонахождение имущества должника находится именно в Вашей квартире. Но на практике таким «веским основанием» может быть и заявление взыскателя, который указал адрес где возможно находится имущества должника, а пристав обязан это проверить. Другой вопрос — когда пристав имеет право войти в квартиру. Если судебный пристав-исполнитель войдет в квартиру, а делать он это вправе без Вашего согласия, только с письменного разрешения старшего судебного пристава (начальника отдела), который практически никогда такое письменное разрешение не даёт (слишком большая ответственность), то скорее всего он будет арестовывать всё ликвидное имущество, находящееся по адресу должника.

  1. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
  2. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.
  3. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
  4. В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку.
  5. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
  6. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;

Как избавиться от ареста на земельный участок? Узнав о наличии ареста на земельный участок – предмет будущей сделки, его собственник должен предпринять необходимые действия для его снятия перед сделкой. Процедура и способы снятия ареста с земельного участка во многом зависит от механизма и причин наложения такового.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что государственной регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного между сторонами, не требуется, поскольку ранее действующее законодательство этого не предусматривало.

В обоснование заявленных требований Х.А.П. указывала, что на дату заключения договора о долевом участии N от между К.А.И. и ООО у застройщика ООО отсутствовала разрешительная документация на реконструкцию и строительство жилого здания по строительному адресу: . Дата выдачи разрешения на строительство получено застройщиком 05.03.2008 г. (л.д. 45). Поэтому договор является незаключенным в связи с нарушениями п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Суд первой инстанции правильно применил положения ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее исполнение истцом условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, отсутствие требований третьих лиц на спорный объект недвижимости, пришел к обоснованному выводу о правомерности требований К.А.И. о признании за ним права собственности на квартиру.

Согласно ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, вступившего в законную силу 01.04.2005 г.

В кассационной жалобе Х.А.П. ставится вопрос об отмене решения суда о признании за К.А.И. права собственности на квартиру, освобождении от ареста и принятии нового решения о признании договора о долевом участии незаключенным. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение материального закона.

Залог в долевом строительстве при банкротстве застройщика, миф или реальность

Таким образом воплощая вышеизложенное, законодатель оговорил в п.2 статьи 12.1. закона № 214-ФЗ, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Однако, всё же стоит задаться вопросом, а возникает ли право залога (ипотека) при отсутствии государственной регистрации ДДУ, хотя и формально не прошедшего такую регистрацию в органах Росреестра, но по всем остальным признакам подпадающих под регулирование вышеназванного закона № 214-ФЗ. Для отрицательного ответа служит аргументом правовая норма статьи 11 и пункта 2 статьи 20 закона об ипотеке, а также и правоприменительный смысл отраженный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Но давайте рассмотрим «правовое поле» которое создано и имеет место быть для обеспечения прав дольщика (участника долевого строительства) путем залога недвижимости на сегодняшний момент в реальности, применительно закона № 214-ФЗ в ситуации с наложением на «банкротство застройщика».

Исключение составляет как раз реализация этого имущества в рамках банкротства в целях удовлетворения требований залогодержателя (конкурсного кредитора заявившего свои требования в банкротстве застройщика) в порядке, установленном законом, т.е. ст.350 ГК РФ в корреспонденции с законами о залоге, ипотеке и банкротстве.

Во-первых, не следует забывать, что по общему правилу и в силу пункта 3 статьи 4 и пункта 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия (далее – «ДДУ») заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С этого момента появляется в правоотношениях «застройщик – дольщик» и залог недвижимости (ипотека).

Если дольщик сознательно пошел на подписание ДДУ «задним числом», то, очевидно, он должен нести риски, связанные с недействительностью сделки. В зоне риска, однако, могут оказаться добросовестные дольщики, у которых регистрация ДДУ по каким-то причинам затянулась. Пример уклонения застройщика от регистрации ДДУ приведен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с участием граждан в долевом строительстве (утвержден Президиумом ВС РФ 19 июля 2022 года, п. 6). Кроме того, гражданин-дольщик может при заключении ДДУ не иметь точной информации о дате ввода дома в эксплуатацию, что может обернуться тяжбой, связанной с введением гражданина в заблуждение.

В качестве альтернативы согласию банка ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ предусматривает поручительство, но здесь формулировка еще более казуистичная. Перед кем должно быть поручительство? В деле «Комерчни банка» было поручительство перед банком, но арбитражный суд кассационной инстанции сказал, что поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками. Если над толкованием формулировки закона ломают голову суды, то как могут разобраться в этом граждане-дольщики?

Застройщик, ООО «Мегаполис», продал основную часть построенных квартир в многоквартирном доме ООО «Щербаковский парк» (покупателю) по двум ДДУ. Один ДДУ был заключен за десять дней, другой – за пять дней до выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Госрегистрация обоих ДДУ произошла после даты выдачи разрешения, причем второго (более позднего) ДДУ – даже позже передачи квартир во владение покупателя и регистрации его права собственности. Покупатель руководствовался тем, что в момент заключения ДДУ и получения квартир никаких залоговых обременений в отношении квартир зарегистрировано не было (залоговое обременение в пользу «Комерчни банка» было зарегистрировано только в отношении земельного участка под строительство). «Комерчни банк» оспорил ДДУ, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали, но 28 марта 2022 года Арбитражный суд Поволжского округа признал оба ДДУ недействительными.

Получается, что участники ДДУ, являющиеся по 214-ФЗ залогодержателями, конкурируют с банками и далеко не всегда могут эту конкуренцию выиграть. Тем более что в тонкости отношений застройщика с банками граждане не посвящены. При этом риски, связанные с датой госрегистрации ДДУ могут пасть на граждан в полной мере. Как отмечалось выше, ДДУ можно рассматривать как обременение, существенную роль для которого играет публичность.

Предположим, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано между двумя датами – подписания ДДУ и его регистрации. Каковы риски признания ДДУ недействительным, применения правил о ДКП и о праве следования залога? Очевидно, что риски существенные, поскольку для третьих лиц (в т.ч. банка, кредитовавшего застройщика) значение будет иметь регистрационная запись и ее дата.

Однако, по его словам, на практике так не происходит. Прокуратура и сами судебные исполнители в таких ситуациях всегда на стороне владельца квартиры. Зато другие дольщики всё равно страдают, потому что остаются, по сути, ни с чем. Существует нормативное постановление Верховного суда от 2007 года, где в пункте 4 сказано, что собственник, совершивший сделку по отчуждению имущества в установленной форме, не вправе им впоследствии распоряжаться, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признаётся законным владельцем этого имущества. Другими словами, дольщик, расторгнувший договор с застройщиком и требующий с него денег, дольщиком уже не считается, а является лишь взыскателем. А истинным владельцем квартиры является тот, кто подписал акт приёма-передачи.

Айгуль Аскарова узнала о том, что на её квартиру наложен арест почти случайно, когда пошла в ЦОН с документами для регистрации. Всё началось еще в 2006 году. Айгуль тогда вступила в долевое строительство одного из столичных жилых комплексов. Договор о долевом участии подписала, внесла деньги на счёт компании и стала дожидаться окончания строительства. Однако через год грянул кризис, и стройка встала. Тем не менее ЖК проблемным не признали. Застройщик каким-то образом деньги нашёл и с грехом пополам дом достроил, а в 2010 году быстренько составил акты передачи квартир в чистовой отделке (которой там и не пахло, но дольщица была и этому рада) и передал право собственности дольщикам. Счастливая хозяйка вселилась, сделала в квартире ремонт, обжила её, но почему-то забыла, что нужно зарегистрировать право собственности на жилище.

Айгуль Аскарова, оправившись от шока, начала выяснять, на каком основании суд арестовал её квартиру. Оказалось, что арест был наложен на весь ЖК по заявлению АО «Городские электрические сети», которому застройщик задолжал энную сумму денег. Поскольку средств на погашение долга у компании не было, то судебный исполнитель наложил арест на всё её имущество (то есть строящийся ЖК). Тогда в 2011 году Айгуль с помощью адвоката подала иск против застройщика в Сарыаркинский районный суд Астаны об освобождении имущества от ареста. Причём ответчик, то есть ТОО-застройщик, в суде с требованиями истца полностью согласился (поскольку квартиру-то он в собственность, как написано выше, передал). Одним из доводов адвоката на суде было и то, что физическое лицо не несёт ответственности по обязательствам застройщика. Кроме того, долгов перед АО «Горэлектросети» у самой Айгуль не было. И в итоге суд вынес решение в пользу Айгуль, постановив освободить квартиру от обременения. Через пару месяцев женщина отправилась в ЦОН снова, где теперь уже беспрепятственно свою квартиру зарегистрировала.

По словам адвоката Коллегии адвокатов Астаны Жандоса Туякова, таких дел в судах столицы рассматривается очень много. Ведь примерно 90% всех квартир, построенных с долевым участием, находится под обременением, в частности под арестом. Что это значит? А то, что какое-нибудь лицо (юридическое или физическое) подаёт на застройщика в суд с требованием возместить долг. Это могут быть коммунальные службы (как в нашем случае) либо банки, которые давали застройщику кредит под строительство дома, или все сразу. Но зачастую с компаниями судятся другие дольщики, пытаясь вернуть вложенные в долевое строительство деньги. Происходит это тогда, когда стройка задержалась на пару лет, а дольщик не хочет ждать, разрывает договор долевого участия и подает в суд на застройщика с требованием возместить вложенные средства. Естественно, денег у застройщика нет, и судоисполнители арестовывают его имущество, то есть дом, в который всё-таки вселились другие, более терпеливые дольщики.

Получается палка о двух концах: одних дольщиков государство защищает, других — обделяет. Всё это происходит из-за несовершенства законодательства по долевому строительству и такого же куцего судопроизводства. Но интересно, что, несмотря на прецеденты, согласно которым суды признают право на квартиру за уже живущим дольщиком, судоисполнители продолжают накладывать на таких дольщиков аресты по искам других лиц.

kapitalurist
Оцените автора
Бюро правового консалтинга - Lawcapital.ru