Эксплуатация Жилищного Фонда

Эксплуатация жилищного фонда: документы и нормативы

И, если вопрос удается уладить одним телефонным звонком, то это здорово – у вас отличная управляющая компания. Но не всегда все так удачно складывается. Иногда и бумажек приходится пописать прилично, и по приемным побегать. И столкновение со структурами некоторых неповоротливых управляющих компания, как правило, заканчивается тем, что вы понимаете, что говорите с ними на разных языках.

Если у нас отключили свет или воду, мы звоним в управляющую компанию или ТСЖ. Если случаются еще какие-нибудь ситуации в квартире или доме, то у нас всегда под рукой есть телефон инстанции, которая эту проблему должна решить.

ЖКХ в России

Государство выдвигает определенные требования к состоянию многоквартирных жилых домов. Такие требования регулируются соответствующим законодательством РФ. Чтобы все говорили на одном и понятном языке, когда речь заходит о многоквартирном доме, необходимо разобраться в терминологии.

Техническая эксплуатация зданий — это целый комплекс услуг по управлению недвижимостью, эксплуатации и техническому обслуживанию инфраструктуры объектов жилой и нежилой недвижимости. Техническое обслуживание жилищного фонда так же включает в себя и технические осмотры, планово-предупредительные и текущие ремонты, санитарное содержание.

Управление и эксплуатация жилищного фонда населения

Одна из важных задач реформирования ЖКК — постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ — возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Эксплуатация Жилищного Фонда

Как видно из приведенной схемы, данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования.
В результате формируется система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы. Потребители в этой системе не имеют голоса в решении своих эксплуатационных проблем и могут лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный результат, так как контроль и регулирование взаимоотношений с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия на жилищную систему — отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических взаимоотношений.
Поэтому возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.
В соответствии с жилищной реформой, предлагают отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве и перейти на альтернативную систему целевого управления, основанную на сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов. В данной системе предусматривается формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса (рис. 7).

Организация эксплуатации жилищного фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности. Значительная часть этого фонда приходится на приватизированные квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной (или государственной, как в Санкт-Петербурге) собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.
В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищнокоммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам. Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.
Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.
Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.
Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет.
Применяемый до сих пор сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы.
Схематично процесс управления жилищной сферой, характерный для многих городов страны, представлен на рис. 6.

Жилищный Кодекс Республики БеларусьСтатья 98

10. До заключения договора на оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, обязана:

6. Проведение капитального ремонта, тепловой модернизации или реконструкции жилого дома, его конструктивных элементов, инженерных систем осуществляется на основании перспективных (на пять лет) программ и текущих (на один год) графиков, утверждаемых районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

Управление и эксплуатация жилищного фонда населения (стр

Цель муниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достижении установленных нормативов и стандартов обслуживания населения: содержания жилищного фонда, обеспечения надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, устойчивой работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального образования, безопасности функционирования всех систем жизнеобеспечения.

Градообслуживающая сфера – первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. От правильности и обоснованности муниципального управления системами жизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качество жизни населения.

Организация эксплуатации жилищного фонда города

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

Организация управления эксплуатацией жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете она будет выгодна все сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей. Но создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью решения целого ряда задач. Рассмотрим важнейшие из них.

Эксплуатация жилищного фонда

Коммунальное хозяйство — совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства (См. Городское хозяйство). Во многих городах и поселках предприятия К. х. обслуживают также и… … Большая советская энциклопедия

Техническая эксплуатация жилищного фонда — Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2022 года N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление зарегистрировано Министерством юстиции Российской Федерации 15 октября 2022 года за N 5176).… … Жилищная энциклопедия

Нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда

• Ликвидацию неисправностей несущих конструкций, фасада, крыш, перекрытий, оконных и дверных проемов, подвалов и других элементов, а также систем отопления, дымоходов, газовых систем, водоснабжения и электроснабжения;
• Приведение в технически исправное состояние придомовых территорий с беспрепятственным отведением атмосферных осадков и сточных вод от спуска в подвалы и оконных приямков;
• Обеспечение надлежащего качества гидроизоляции фундамента, подвальных стен и цоколя и смежных конструкций, лестничных пролетов, подвалов и чердаков, машинных кабинок лифтов, исправности пожарного гидранта;

• Текущие ремонтные работы включают ремонт занимаемых жильцами жилых и вспомогательных помещений. Представлен в виде производства таких работ, как беление потолков, окрашивание стен, оклеивание обоями, окрашивание подоконников, остекление и т. д. Текущий ремонт съемщиками жилья по соглашению о социальном найме осуществляется на условиях и в порядке, установленными соглашениям и Жилищным кодексом.

Обязанности арендатора жилья по соглашению о социальном найме, обозначенные в статье 67 Жилищного кодекса, относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния, осуществлению текущих ремонтных работ непосредственно в помещении, предоставленном для проживания.

Техническая эксплуатация жилищного фонда: обзор правовых норм

1. изменение внутренних перегородок, не считая задействованную несущую стену;
2. перенос дверного проема;
3. организация дополнительного пространства на территории кухни;
4. изменение площади помещений, в том числе расширение жилой зоны;
5. изменение количества комнат (объединение нескольких комнат в одну или разделение одной комнаты на несколько комнат);
6. организация и благоустройство тамбуров, в том числе схода на балкон через кухонное помещение с дополнительным дверным проемом.

Частичный осмотр во время технической эксплуатации жилищного фонда позволяет определить пригодность технического состояния отдельных конструкций и элементов в них. Также при таком осмотре проводят наладку и регулировку оборудования здания санитарно-технического плана, осуществляют мелкие ремонтные работы электрического оборудования и проверяют вентиляционные камеры. Таким образом, осмотр частичного плана позволяет выявить и устранить мелкие дефекты и неисправности.

Эксплуатация жилищного фонда

б) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения (трехходовые краны, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.);

1.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (лифтов, вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, мусоропровода, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.

Эксплуатация Жилищного Фонда

Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Эксплуатация Жилищного Фонда

Основной целью деятельности Учреждения является эффективное использование жилищного фонда Липецкой области. Для достижения указанных целей Учреждение осуществляет в установленном законодательством порядке основные виды деятельности, такие как заключение договоров найма специализированного жилого помещения и содержание (эксплуатация) имущества, находящегося в государственной собственности.

В настоящее время Областное бюджетное учреждение «Эксплуатация жилищного фонда» занимается эксплуатацией жилых помещений специализированного жилищного фонда (предоставление жилых помещений для детей-сирот) в количестве 567 квартир. В ‎2022-2022 годах Администрацией Липецкой Области принято решение о приобретение и заселение до трехсот квартир ежегодно, что позволит снизить существующую очередь и в дальнейшем предоставить жилье детям-сиротам по достижении ими восемнадцати лет согласно действующего законодательства.

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

По жилищным фондом следует понимать совокупность жилых помещений без учета формы собственности, в том числе жилые и специализированные дома, квартиры, служебные помещения, прочие жилые помещения в строениях, которые являются пригодными для проживания.

• паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
• акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
• схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
• проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
• план участка (масштаб 1:1000 — 1:2022), где расположены жилые здания и сооружения.

Статья 19 ЖК РФ

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее граждане, в том числе совместно проживающие супруги и дети, могли иметь на праве собственности только один дом или квартиру под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежащего человеку (супругам и детям) на праве собственности, не существует (ст. 213 ГК РФ).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в РФ в 2022 году

• устройство дверных проемов там, где их не было;
• перегородок и их перенос;
• изменение конфигурации комнат в квартире, включая объединение нескольких в одну и разукрупнение;
• увеличение площади жилого назначения путем превращения в него помещений вспомогательного характера;
• оборудование санузлов и кухонных помещений;
• ликвидация входов в кухни через жилые помещения либо квартиры, а также самих этих помещений без окон;
• переобустройство тамбуров либо их создание.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: