Особенности Продажи Нежилого Помещения Апартаментов

Содержание

Апартаменты — это что? Апартаменты — это жилое или нежилое помещение

Другое преимущество для застройщика — простота получения разрешения на строительство (если речь идет о бывшей промзоне). Проще говоря, добиться разрешения на строительство здания коммерческого назначения (а позже оборудовать там апартаменты) намного легче, чем на строительство жилья.

Кроме того, в числе покупателей апартаментов велика доля тех, кто инвестирует собственные средства (до 25-30%). Для них апартаменты — это выгодный вариант вложения средств. Деньги возвращаются с прибылью после окончательной достройки комплекса, либо владельцы могут иметь стабильный доход от сдачи приобретенной недвижимости. Ставки же на аренду квартир и апартаментов практически не отличаются.

Как продать квартиру под нежилое помещение

Никаких особенностей продажи квартиры в рассматриваемой ситуации нет. Заключаете с покупателем договор купли-продажи квартиры, регистрируете в Россреестре переход права собственности на квартиру. Для совершения сделки потребуются документы, на основании которых возникло право собственности (правоустанавливающие документы. Указаны в свидетельстве о государственной регистрации права как документы-основания).

С момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреесте собственником квартиры становится покупатель, который, в случае принятия решения об использовании квартиры под офис или магазин, будет обязан осуществить перевод жилого помещения в нежилое в соответствии с требованиями Главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Согласно статье 22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Если указанных препятствий нет, то перевод помещения из жилого в нежилое производится органом местного самоуправления в порядке, установленном статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения

  • получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
  • вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей

Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2022 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.

Это интересно:  Определить Рыночную Стоимость По Делу Об Ап Насвая

Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры

Далее у кадастрового инженера или в ПИБе заказываются технический план и декларация об объекте недвижимости, которые в электронном виде на диске подаются в МФЦ. По итогам собственник получает новый кадастровый паспорт.

Проектная документация со всеми согласованиями подается в межведомственную комиссию района, которая выдает решение о согласовании проекта перепланировки. Далее документы подаются в районный жилищный комитет для подготовки распоряжения о переводе в нежилой фонд.

Когда в большом городе-миллионнике заканчиваются свободные площади для возведения бетонных коробок у девелопера есть 2 пути — 1) лезть на чердак и лепить там пентхаусы или осваивать чердаки под нежилые помещения (можете встретить такое умное выражение — лофт-апартаменты) 2) строиться на земле с коммерческим разрешением (у моего застройщика заключён инвест-контракт с правом аренды земли на 50 лет, а в разрешении на ст-во указано «возведение торгово-развлекательнго и оздоровительного центра»)
1) Апаратаменты — это нежилые помещения, даже у налоговиков нет единого мнения на этот счёт — из судебной практики в одном случае апартаменты были признаны нежилым помещением (для уменьшения ставки по налогу на имущество) в др. случае и в др. месте — решили, что нет, это всё же жилое помещение — ИП судился по поводу целевого назначения помещения. Всё это от того, что у нас нет чёткого определения что же такое «апартаменты» и чего в них можно, а чего — низя. Но в любом случае — это нежилые помещения. На текущий момент. И я дальше поясню почему.
2) При застройке на апартаменты распространяется положение 214-фз, «жилое или нежилое помещение», но при этом
2.1) отсутствие возможности постоянного проживания (только временная регистрация — на 0,5 года max с дальнейшим продлением)
2.2) отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме (Ст 36 ЖКРФ)
2.3) возможность обращения взыскания по исполнительному документу (если застройщик — банкрот, то кредиторы 1й линии могут забрать мои апартаменты в качестве обеспечения по кредиту), т.к. апаратаменты — нежилое помещение
2.4) Есть понятие «придомовой территории» — это та территория, которая прилегает непосредственно к дому (границы дома) так вот, если это жилое помещение — то придомовая территория находится в его (дома) собственности и застройщик обязуется её облагораживать (детские площадки, песочницы, вольеры для выгула собак и проч.), а с коммерческой неджвикой — ничего такого нет и обязательств по внешней инфраструктуре у застройщика нет
2.5) Более высокий кадастровый налог на недвижку — 0,05 vs 0,01 для жилых, что несколько нивелируется тем, что по кадастру ст-ть коммерческой земли на порядок ниже жилой.
2.6) Т.к. это коммерческая недвижка — за стеной может оказаться и офис (или «комнаты на час» со всеми вытекающими) — но обычно застройщик пресекает подобные вещи на корню, если с самого начала понятно — подо что будет использован данный объект (не очень пока понимаю, каким образом он это делает и саоме главное — как это выглядит на законодательном уровне)
2.7) отсутствие прав на общее имущество (лестничные пролёты, клетки, подсобки, чердаки, крыши и проч) в доме (пока, честно говоря, не очень представляю -чем мне это грозит, как собственнику)

Статьей 15 Жилищного кодекса РФ определено понятие «жилое помещение», к которому в том числе относятся жилой дом, его часть, квартира и комната. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, для целей применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, пригодные для постоянного проживания граждан (должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Особенности купли-продажи нежилых помещений (стр

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?

Это интересно:  Проводки дополнительные дни по уходу за ребенком инвалидом страховые взносы

— обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот».[10]

Особенности продажи нежилого помещения (квартира в малоэтажной застройке)

Добрый день! Планируется приобретение нежилого помещения (по документам), по факту это квартира. Застройщик сначала планировал магазины и т.п., а потом отдали под квартиры, но в документах статус помещения указан как нежилое. Какие особенности приобретения такой квартиры и какие могут быть риски? Понятно, что отсутствует возможность прописки, но это не самое важное. Заранее спасибо за ответы!

По самой сделке, принципиально, ничем не отличается. Единственное, что я не понял из вопроса, выделены ли эти «квартиры», в самостоятельные объекты недвижимости?Если да, то обычный ДКП. Если нет, то ст. 250 и соответствующие отказы, либо согласия сособственников на продажу данных «квартир».Про налогообложение и нецелевое использование, коллеги выше написали.

Особенности Продажи Нежилого Помещения Апартаментов

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания. Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы. С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Деловые или офисные апартаменты — это отдельная категория, которая представляет собой жилое помещение в многофункциональных бизнес-центрах. Ими пользуются организации или корпорации, желающие разместить свой персонал как можно ближе к офису. Офисные апартаменты можно купить или арендовать.

Это видео недоступно

Статья об оформлении перепланировки квартир и нежилых помещений:
https://resog.ru/oformlenie-pereplani.
Также в этой статье, упоминаемой в видео, приводится список (пункт 2) необходимых документов для оформления перепланировки квартиры и нежилого помещения.

Оставляйте Ваши вопросы и комментарии- они для нас очень важны!
В приведенном видео описан процесс оформления перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве и Московской области, а так же то, что нужно согласовывать по проекту, а что по эскизу.

Статус апартаментов

Чаще всего под апартаментом понимается гостиничное помещение достаточно высокого уровня. И действительно, открыв порядок классификации объектов туристской индустрии, утвержденный Приказом Минкультуры России от 11 июля 2022 г. № 1215 (далее – Порядок), мы увидим, что апартаментом является «номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком». Средство размещения, в соответствии с Порядком, это гостиница, отель, апартотель и т.д.

В этой свободе и независимости, конечно же, кроется и свой минус. Большинство туристов возразят: зачем мне ехать на отдых опять к плите? И будут правы. Отдых в апартаментах — это специфичный отдых и подойдет далеко не каждому, а именно тем, кто привык быть независимым на отдыхе, любит путешествовать большой компанией и предпочитает самостоятельно планировать свой отдых, а не жить по расписанию отеля, которые представляют как здорово снять апартаменты у моря и чувствовать себя как дома.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Это интересно:  По Какому Закону Председатель Снт Не Имеет Право Отключить Электричество

Недвижимость бесплатные объявления

Чаще всего покупка нежилых помещений предполагает вложение средств. После приобретения следует этап отделки, перепланировки и последующей сдачи в аренду. Такая недвижимость начинает приносить доход довольно быстро. Но приобретать недвижимость без тщательно разработанного бизнес-плана, который выполнен с оценкой возможных рисков, не стоит.

Количество предложений не отстает от спроса. При этом цена на такие объекты не всегда высокая, поскольку располагаются нежилые помещения зачастую неудобно. Но имеются предложения и с высокой стоимостью. К таким относятся варианты с большой площадью или располагающиеся в центральных районах города.

Апартаменты и квартира: в чем разница

  • Номер в апарт-отел. Это номера для аренды на небольшой срок. Подразумевается, что в таких апартаментах будет не менее двух комнат, санузел и кухня. Также возможно будет пользоваться гостиничным сервисом;
  • Номера в доходных домах. Эти апартаменты сдаются на длительный срок. В дополнение к аренде предлагается пользоваться таким сервисом, как питание, уборка, охрана и так далее.
  • Номера в кондоминиум — отеле. Эти апартаменты могут быть выкуплены для постоянного проживания, а также могут сдавать в рамках гостиничного сервиса. О том, что такое кондоминиумы, читайте в нашей статье.
  • Апартаменты в многофункциональных комплексах (предназначены только для расположения в апартаментах для продажи, а не для отелей или гостиниц). Этот вид жилья предполагает их использование, как полноценный жилой объект с возможной регистрацией. Он больше всего приравнивается к статусу квартиры.

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы. Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись. И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами.

Особенности купли-продажи нежилых помещений

По закону право пользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственника жилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 292 ГК РФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

Особенности сделок с апартаментами сегодня как с объектами коммерческой недвижимости

Нежилой статус апартаментов означает, что на них не распространяется действие жилищного законодательства. Так собственники апартаментов не могут создавать товарищество собственников жилья для обеспечения владения, пользования, распоряжения и совместного управления общим имуществом. У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, которые есть у собственников в многоквартирных домах. Кроме того, на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, поэтому тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.

Договор купли-продажи апартаментов обязательно должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи апартаментов влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Что такое нежилое помещение и как правильно оформить его продажу

  1. Торговые. Такие помещения используются для розничной или оптовой торговли.
  2. Административно-управленческие. Используются для различных компаний под офисы. Чаще всего располагаются в бизнес-центрах.
  3. Складские. Используются для хранения товара.

Еще один важный момент в осуществлении сделки между юр. лицами — расчет производится с помощью безналичного способа оплаты, через бухгалтерии организаций. Когда в сделке принимают участие оба юридических лица, необходимо быть крайне внимательным и перед покупкой проверить достоверность компании и всех бумаг.

kapitalurist
Оцените автора
Бюро правового консалтинга - Lawcapital.ru