Принципы права пользования землей
Характеристика земельных ресурсов Республики Казахстан. Земельный фонд, экологическое состояние земель. Мировой опыт охраны и рационального использования земель. Права и обязанности землепользователя. Особенности решения споров в области землепользования.
Общие положения об аренде. Виды, формы и стороны договора аренды, его условия, сроки и порядок заключения. Государственная регистрация договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Особенности и правовое значение договора проката.
Образование земельного участка путем раздела единого землепользования в 2022 году
Перераспределение земельных участков — это упрощенный порядок образования смежных участков земли, то есть их прирезка к уже имеющимся наделам, находящимся в частной собственности. В конечном итоге, вместо нескольких участков земли, имеющих смежные границы, происходит формирование нового земельного надела, с прекращением существования прежних границ. Если земля находится в личном владении физического лица, то составляется соглашение между собственниками, которое дает право единого землепользования над вновь образовавшейся землей.
- Если смежные участки земли находятся во владении муниципалитета или органов федеральной власти.
- Смежные земли принадлежат органам власти.
- Если после перераспределения будут нарушены законодательные нормы, например, будет закрыт доступ к проезжей части для заново образовавшихся участков.
Как выделить земельный участок из единого землепользования
На собрании всех собственников долей выносится решение по поводу дальнейших действий. На этом же собрании определяют, как и где располагается участок. Собственник доли должен оповестить всех заинтересованных лиц, если подобная процедура не проводится. Информацию допускается печатать в местных средствах массовой информации.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например, при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Выписки на объекты единого землепользования
Точно укажите адрес или кадастровый номер объекта недвижимости . Наш сервис в реальном времени покажет все записи в базе Росреестра соответствующие вашему запросу. Внимательно проверьте все данные, укажите почту и телефон, далее перейдите к оплате.
Такие наделы разделяются в зависимости от субъектов формирования и бывают с вкраплениями или обособленными границами. Участки с обособленными контурами плотно соединяются между собой. Исходя из этого, сегодня наделам в общем землепользовании присваивается статус многоконтурного надела.
Раздел единого землепользования
В современной юридической практике часто можно встретить дела, связанные с официальным разделением земельного участка на несколько, что может быть связано с перераспределением их между новыми собственниками.
Важно знать, что процедура раздела начинается с обращения хозяина в Земельную кадастровую палату и написания соответствующего заявления с приложением к нему всех правоустанавливающих на землю документов. Нужно отметить, что выступить инициатором разделения надела может только то лицо, которое официально владеет участком на правах частной собственности, поскольку в случае долгосрочной аренды этого сделать нельзя.
Единое землепользование — это…
а) при заключении договоров аренды или безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые ранее были предоставлены в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование;
3. Цена земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений определяется в порядке, установленном настоящего Закона.
Практика регистрации единого землепользования по
Открытое акционерное общество (ОАО) «Российская финансовая корпорация» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее — ГУ ФРС по МО) в государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей от 27.06.2022 N 15 по договору аренды земельного участка и обязании последнего зарегистрировать данный договор.
В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области, Администрация Химкинского района Московской области.
Определением от 31.05.2022 Арбитражного суда Московской области дело передано для рассмотрения в Арбитражный суд г. Москвы.
Определением от 06.07.2022 Арбитражный суд г. Москвы привлек к участию в деле в качестве третьего лица В.
Решением от 02.09.2022 Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил заявление ОАО «Российская финансовая корпорация», признал недействительным отказ ГУ ФРС по МО, оформленный сообщением от 26.03.2022 за N 10/002/2022-23, в государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей от 27.06.2022 N 15 по договору аренды земельного участка и обязал ГУ ФРС по МО в 15-дневный срок со дня вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора от 27.06.2022 N 15 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Постановлением от 28.12.2022 Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.
Удовлетворяя заявление, суд исходил из того, что правовых оснований для отказа в регистрации договора не имелось.
На принятые судебные акты ГУ ФРС по МО подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов заявитель жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу истец возражает против ее удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представители ГУ ФРС по МО и ОАО «Российская финансовая корпорация» дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Представители третьих лиц в заседание суда кассационной инстанции не явились. О времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Материалами дела и судом установлено, что по договору от 24.01.1995, зарегистрированному за N МО-35-к-81, соглашению к нему от 25.12.2022 N 117, зарегистрированному за N 31, Администрация Химкинского района Московской области предоставила ГУ «Российская финансовая корпорация» в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,6 га по адресу: Химкинский район, пансионат отдыха «Новогорск», строения N 81 — 84.
По договору переуступки прав и обязанностей от 27.06.2022 N 15, заключенному между ОАО «Российская финансовая корпорация» (правопреемник ГУ «Российская финансовая корпорация») и В., ОАО «Российская финансовая корпорация» передало В. свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 24.01.1995.
26.01.2022 ОАО «Российская финансовая корпорация» и В. обратились в ГУ ФРС по МО с заявлением о государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей 27.06.04 N 15.
Сообщением от 26.03.2022 N 10/002/2022-23 ГУ ФРС по МО отказало в государственной регистрации данного договора.
В качестве мотивов отказа ГУ ФРС МО сослалось на нарушение заявителем требований ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и непредставление документов, подтверждающих перевод земельного участка из категории — земли промышленности — в категорию — земли поселений, а также на несоответствие представленного кадастрового плана N 1192 от 11.01.2022 на единое землепользование требованиям, установленным Приказом Росземкадастра от 15.06.2022 N П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра». Кроме того, отказывая в регистрации, ГУ ФРС по МО указано на отсутствие в ЗК РФ указания на единое землепользование как на объект права.
Названный отказ послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд в порядке ст. ст. 198 — 201 АПК РФ.
В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, принимает решение о признании решений и действий (бездействий) незаконными и обязывает соответствующий орган или должностное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Арбитражный суд, рассматривая заявление, установил, что основания для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренные ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997, с изменениями, внесенными ФЗ от 09.06.2022 N 69-ФЗ, отсутствуют, в связи с чем признал отказ ГУ ФРС по МО в регистрации договора недействительным и обязал последнего зарегистрировать данный договор.
Суд кассационной инстанции находит выводы арбитражного суда соответствующими закону, установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок является кадастровый план земельного участка.
Материалами дела и судом установлено представление заявителем на государственную регистрацию договора трех кадастровых планов земельных участков от 11.01.2022 N 1192 с кадастровыми номерами 50:10:000000:0002, 50:10:080307:0018, 50:10:080306:0020.
Исходя из кадастровых планов земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:080307:0018 площадью 2947 кв. м и 50:10:080306:0020 площадью 2998 кв. м, указанные земельные участки описаны в качестве частей единого землепользования и как таковые не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта регистрируемого права.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Федосеевой Т.В., судей Завирюха Л.В., Плюшкова Д.И., при участии в заседании от истца (заявителя): Ж. — дов. от 06.06.2022 N 06-АП; от ответчика: С. — дов. от 10.01.06 N РС-исх.18, Л. — дов. от 28.12.05 N РС-исх.3903, рассмотрев 11.04.2022 в судебном заседании кассационную жалобу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области на решение от 02.09.2022 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Дранко Л.А., на постановление от 28.12.2022 N 09АП-12410/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое Якутовым Э.В., Катуновым В.И., Поповым В.И., по заявлению ОАО «Российская финансовая корпорация» о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области, 3-и лица: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области, Администрация Химкинского района МО, В.,
PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)
Сейчас формирование единого землепользования остановлено. Участки с таким статусом образовались ранее, до 2022 года. Тогда и стал широко применяться термин многоконтурных участков. Правила по таким объектам подробно описаны в Федеральном Законе номер 221.
Главное – использовать правильные понятия. С 2022 года в обиход пополняется понятием по многоконтурным участкам. Своей правовой базой наделяется каждый тип. Лишь система учёта остаётся примерно одинаковой для всех.
Случаи образования единого землепользования
Первые устанавливаются для обеспечения интересов населения, проживающего на конкретной территории, например, использования надела для ремонта коммунальных (инженерных) сетей, размещения на участке межевых знаков.
Многоконтурный надел формируется в том случае, если существует необходимость объединения нескольких земельных участков, которые имеют собственные замкнутые контуры. Кроме этого, участки можно классифицировать по субъектам формирования.
Всего есть две разновидности формирований — с вкраплениями и обособленными контурами. Наделы с обособленными контурами плотно прилегают друг к другу.
Как разделить земельный участок
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
Право арендного землепользования
Следует отметить, что приведенное положение касается не только земельных долей (паев), определенных при распаевании земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, а и земельных долей полученных гражданами при осуществлении приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий по требованиям ст. 25 ЗК, к оформлению на них права частной собственности. После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев), договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на тех же условиях, на которых и был заключен, и может быть изменен только по соглашению сторон.
Условия договора субаренды земельного участка ограничиваются условиями договора аренды земельного участка и не могут противоречить ему. Срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается. По соглашению сторон договор субаренды земельного участка может удостоверяться нотариально. Договор субаренды земельного участка, как и договор аренды земли подлежит государственной регистрации.
Как собственникам разделить земельный участок на два отдельных участка
- После раздела каждая полученная площадь получает самостоятельность.
- Изначальное целевое назначение участка не должно изменяться.
- Площадь участка не должна быть меньше установленной законом минимальной нормы.
- У каждого участка должен быть свой подъезд или проход.
- Отсутствие законодательного запрета на раздел земли. Так, участки, предназначенные для ведения крестьянского хозяйства, не могут быть разделены на две части.
После того, как орган местной власти издаст постановление о разделе общей земли на два самостоятельных участка, собственникам останется произвести процедуру раздела, поставить участки на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.
Участок в муниципальной собственности – делим правильно
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса утверждение заявления о разделении производится органами государственной власти или местного самоуправления. Основанием служит обращение физических или юридических лиц и подача заявления. Такое заявление рассматривается в течение месяца.
- заявление;
- паспорт и его копия (или доверенность);
- документы, подтверждающие право пользования (например, постановление о выделении земли);
- план и кадастровый паспорт земельного участка, выданный органами кадастра;
- квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (за регистрацию взимается 350 рублей с каждого нового участка).
Повышение оригинальности
Глава 2. Субъекты и объекты права землепользования.
Теория земельного права и земельно-правовая практика, в отличие от гражданского права, к субъектам права землепользования относит всех носителей прав и обязанностей по использованию земли, включая и фактических пользователей, а также иных участников отношений землепользования. Основные субъекты права землепользования можно разделить на две большие группы: граждане и юридические лица. В соответствии с законодательством субъектами права землепользования являются: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, государственные органы, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства. [4, с. 217-218]
Аграрные коммерческие организации получают землю для ведения товарного сельского хозяйства в пользование. Они вправе создавать предприятия по переработке, хранению, транспортировке и сбыту сельскохозяйственной продукции, для другой деятельности, не запрещенной законодательством. Пока вышеуказанные предприятия функционируют в рамках аграрной коммерческой организации, земли, выделенные им в пользование, продолжают оставаться в ведении такой организации.
Право колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий на землю сохраняется при вхождении их в состав агрофирм, ассоциаций, кооперативов и других формирований. Они продолжают оставаться пользователями земельных участков.
Право землепользования колхозов, совхозов, других предприятий и организаций отличается целевым характером, самостоятельностью, гарантированностью. Закон запрещает вмешиваться в деятельность указанных выше землепользователей государственным, хозяйственным и иным органам и организациям.
В юридической литературе и науке земельного права к числу лесохозяйственных землепользователей относят лесхозы, лесопитомники и иные организации и предприятия лесного хозяйства. Они используют земли по целевому назначению, охраняют, определяют площади пользования.
Лесохозяйственные предприятия воспроизводят леса и ухаживают за ними. Их земельная правосубъектность является специальной. [8, с. 184-185]
Основными субъектами права землепользования являются и несельскохозяйственные предприятия и организации. Землепользователь — это организация или гражданин, реализовавшие свою правоспособность, участники отношений землепользования.
В юридической литературе сложилась классификация права землепользования на:
¦ субъектов, обладающих только правоспособностью;
¦ субъектов, реализовавших ее, но еще не получивших земельного участка;
¦ субъектов, получивших земельный участок.
У предприятия и организации, которые на основании закона, положения, устава могут быть носителем земельных прав и обязанностей, право пользования землей появляется с момента получения документов, удостоверяющих это право.
Основными землепользователями по действующему законодательству являются юридические лица как в количественном отношении, так и по размерам земельных участков. [2, с. 154]
Правовое регулирование права землепользования отличается от предшествующей регламентации. Это относится и к кругу субъектов права землепользования:
¦ в число землепользователей включены аграрные коммерческие организации, использующие земельные участки для сельскохозяйственных целей;
¦ предприятия и организации лесного хозяйства перестали быть землевладельцами, а отнесены к числу субъектов права землепользования;
¦ круг субъектов права землепользования пополнился новыми участниками. Это — коммерческие организации с иностранными инвестициями, т.е. предприятие, в уставном фонде которого частично (совместное) или полностью (иностранное предприятие) используется иностранный капитал.
Круг субъектов права землепользования отличается от круга носителей прав по землевладению. В числе субъектов права пожизненного наследуемого землевладения только граждане Республики Беларусь. Субъектами права землепользования являются как физические лица, так и юридические.
Так, субъектами права землепользования могут быть юридические лица, которые в силу закона наделены земельной правоспособностью. Предприятие или организация должны быть оформлены организационно, выступать в хозяйственных отношениях от своего имени, иметь самостоятельный баланс, нести самостоятельную имущественную ответственность. Подразделения таких предприятий и организаций (цехи, участки и т.п.) не могут выступать в качестве субъектов землепользования. В юридической литературе предлагалось именовать обладателей некоторых самостоятельных прав пользования землей третьими лицами.
Постепенно стало господствующим мнение о необходимости закрепления прав и обязанностей землепользователей и признания самостоятельными субъектами только организаций, обладающих правами юридического лица. Ряд ученых-юристов полагает, что предприятия, организации и учреждения выступают субъектами права землепользования независимо оттого, являются ли они юридическими лицами. Чтобы стать землепользователем, необходимо, чтобы ; устав (договор о совместной деятельности или иной документ, определяющий специальную правоспособность предприятия или организации) содержал указание на то, что деятельность хозяйствующего субъекта связана с использованием земли.
Ряд организаций, не имея возможности получить земельный участок в установленном законом порядке, арендуют землю у собственников, владельцев и других землепользователей. Другие организации, размещаясь в арендованных помещениях, зданиях, выступают фактическими, но не юридическими пользователями земли. Основными землепользователями в таком случае выступают арендодатели помещений, зданий. В отличие от гражданского права земельное право трактует понятие субъектов права более широко, относя к ним всех носителей прав и обязанностей по использованию земли, в том числе и ее фактических пользователей, участников отношений по землепользованию. [8, с. 184-187]
В составе субъектов права землепользования складывается три группы участников:
¦ пользователи земли, получившие ее в установленном порядке;
¦ субъекты права землепользования, не получившие землю в пользование по государственному акту, но имеющие права и обязанности в отношении земли. К их числу относят и членов семьи землепользователя;
¦ субъекты права землепользования и пользования другими природными объектами. [2, с. 156]
Объектом права землепользования могут быть земли, находящиеся в государственной собственности, и индивидуально обособленные в установленном порядке определенные земельные участки, предоставленные гражданам или юридическим лицам в пользование для определенной цели. [4, с. 218]
Объекты права землепользования имеют свою правовую характеристику, ими являются определенные участки, индивидуализированные в установим порядке, предоставленные в пользование для деленной цели, используемые как средство производства, как операционный базис, как пространство и др. , в отношении которых известны местоположение, границы на местности, размер.
Земельный участок может предоставляться землепользователю как в одном, так и в двух или более местах. Предоставление земельного участка единым массивом значительно улучшает условия пользования землей.
Как уже было указано, земельный участок — устойчивый объект пользования, поскольку земля не потребляема, в процессе использования не уничтожается.
По общему правилу земли предоставляются в соответствии с установленными нормами. Наиболее конкретизированы нормы предоставления земельных участков гражданам. Законодатель отошел от практики жесткого нормирования земельных отводов. Конкретные размеры земельных участков, предоставляемых в пользование гражданам, зависят от наличия и качества земель. Нет их норм земельных участков для сенокошения и высота. Они в каждом конкретном случае устанавливается соответствующими органами. Размеры гаражных участков определяются проектами гаражного строительства.
Землепользование юридических лиц нормируется, размеры земельных участков промышленных, транспортных и иных несельскохозяйственных предприятий и организаций определяются в соответствии с утвержденными государственными нормами и градостроительной документацией, а отвод таких участков осуществляется с учетом очередности их освоения.
Нормы отвода земельных участков предусмотрены для нужд транспорта (железнодорожного, автомобильного и др.). [2, с. 156-157]
Индивидуализированными признаками участка являются его размеры, местонахождение, закрепляемое в натуре (на местности), юридический документ — государственный акт (удостоверение, свидетельство), удостоверяющий право на данный участок. Размеры земельных участков, предоставляемых в пользование, устанавливаются в актах земельного законодательства в зависимости от целей, для которых они предоставляются, а также от наличия и качества земель в соответствии со статьей 36 Кодекса о земле. К примеру, размеры земельных участков, предоставляемых для нужд промышленных, транспортных, строительных и иных несельскохозяйственных организаций, устанавливаются согласно государственным регламентам, природоохранным требованиям, санитарным, строительным и иным нормам и правилам. [4, с. 218]
Существует ряд требований, предъявляемых и к внутренней структуре и организации земельного участка как объекта права землепользования:
-
она должна служить целям, для которых отведены земли;
она предполагает рациональное размещение объектов производственно- хозяйственного, культурно-бытового назначения и др.;
важное значение имеет сокращение площадей, изымаемых для несельскохозяйственных нужд. Поэтому значительно уменьшены за последнее время земельные массивы оборонных организаций, других несельскохозяйственных пользователей. [8, с. 187-188]
Вывод
Сущностное содержание права землепользования можно рассматривать в двух значениях:
¦ право землепользования в объективном смысле представляет собой самостоятельный институт земельного права. Это совокупность однородных правовых норм, устанавливающих общие условия, порядок, принципы землепользования и содержание правомочий землепользователей.
¦ право землепользования в субъективном смысле означает конкретное содержание прав и обязанностей того или иного субъекта данного права.
Право землепользования базируется на таких принципах, как:
¦ народовластие;
¦ демократизм;
¦ социальная справедливость;
¦ равноправие;
¦ законность;
¦ неразрывная связь прав и обязанностей;
¦ других общеправовых принципах.
Основу правового регулирования отношений землепользования составляют:
¦ комплексность;
¦ установление приоритетов в пользовании;
¦ охрана права землепользования.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2022 г
Принимая во внимание, что сделка заключена в надлежащей письменной форме путем составления единого документа, расчет по сделке осуществлен полностью, истец владеет и пользуется имуществом, но лишен возможности осуществить регистрацию перехода права собственности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Снять участок с кадастра единого землепользования
Документальное оформление В некоторых случаях требуется выполнять перераспределение единого землепользования с землями, или уточнение единого землепользования. Этот процесс схож с уточнением отдельного земельного участка. Однако здесь имеется некоторая документальная специфика.
Работники территориального кадастрового органа выполняют сравнительный анализ сведений из документов и фактических параметров и характеристик указанного земельного участка. Процедура уточнения используется с целью выявления точных координат границ или при создании новых земельных наделов, при их расформировании и выделении отдельных кусков.
В ином случае вновь созданные участки будет невозможно зарегистрировать, им не будет присвоен кадастровый номер, и они не смогут выполнять свои функции. Использование таких участков будет незаконным. Кто имеет право обратиться с заявлением о снятие участка с госрегистрации? Правовой акт о снятии с учета проводится в кадастровой палате, находящейся в регионе, где расположен данный участок земли. Инициировать процедуру извлечения с Госреестра ЗУ могут следующие субъекты:
