Взаимоотношения собственников мкд с подрядчиком при непосредственном управлении

Жилищное право

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.

Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, дом может стать объектом для проведения конкурса по отбору управляющих организаций в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ

Непосредственное управление домом

Неотъемлемой частью начала любого важного дела является наличие инициаторов – тех людей, которые обладают энтузиазмом, и являющихся единомышленниками в своем стремлении. И утверждение непосредственного метода осуществления управления домом не относится к исключениям.

Следует пригласить на проведение сборов представителей местной администрации, поскольку это законодательно продиктованная необходимость. Как выход, можно предложить заочное голосование. Результаты проведенного сбора должны быть оформлены отдельным протоколом, подписывают который участники комитета либо представители инициативной группы жильцов.

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД

Минусы непосредственного обслуживания:

1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Чьи интересы зачищает непосредственное управление многоквартирными домами (МКД) и кому это выгодно

Преимущества при непосредственном способе управления:
-отсутствие затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации;
-гарантированно защищается статья «текущее содержание» от изъятия средств на оплату исков «за пользование чужими денежными средствами», которые предъявляют РСО на задолженность жителей за коммунальные услуги;
-персонифицируется долг за неоплату энергоресурсов по каждой квартире, а не в целом по дому, а значит исключается возможность ограничения или отключения коммунальной услуги всему дому, хотя и при способе управления МКД управляющей организацией это не происходит, т.к отсутствует необходимость отключать весь МКД;
-повышается эффективность общественного контроля выполняемых работ, что при нашем менталитете, мало вероятно.

В чем преимущество и недостатки? Может ли такой способ управления быть альтернативой УО или ТСЖ?
В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены три возможных способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Какой же способ лучше? Какой способ наиболее оптимален для сегодняшнего дня?
Почему сегодня эта тема становится актуальной? Кому это выгодно? В соответствии с Жилищным кодексом, независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. И именно в его компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам касающимся содержания общего имущества в многоквартирном доме и в т.ч способа управления многоквартирными домами (более 12 квартир). При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений на основании решений общего собрания, заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с УО или ТСЖ, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом все или большинство собственников помещений (более 50%) в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры по предоставлению коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом от своего имени с РСО.
Если общим собранием собственников МКД принято решение (более 50%) о переходе на непосредственное управление, то для них возможны следующие варианты содержания и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений:
1.Самостоятельно исполнять функции управления; 2. По договору с УО или ТСЖ на выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
Опубликованное интервью в местной газете «Янаульские зори» с директором ООО «ЖК» «Альтернатива» Рамилем Ахкямовым о переходе собственников помещений многоквартирных домов (МКД) на непосредственное управление МКД, выявило прямое нарушение интересов жильцов МКД и жилищного законодательства, тем самым принуждая собственников помещений МКД, без решения общего собрания по одиночке заключать договора платы за коммунальные ресурсы напрямую с РСО, расторгнуть договор управления и заключить договор на обслуживание с ООО «ЖК» «Альтернатива».
Жители МКД г. Янвул не против производить плату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям (РСО) по единому платёжному документу, но без перехода на непосредственное управление, как и предусмотрено Жилищным законодательством РФ.

Управление многоквартирным домом

Согласно этому стандарту уже через два месяца со дня вступления в силу этого постановления действующие управляющие компании обязаны разместить нужную Вам информацию на своем сайте или на сайте регионального правительства.

Жилищный кодекс РФ (ст.162) указывает, что договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной УК (ч.5 ст.46 ЖК РФ). Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2022 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Непосредственное управление домом – что это такое

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Непосредственное управление мкд до 30 квартир

• возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
• лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
• трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Все о непосредственной форме управления собственниками многоквартирным домом: процедура перехода и перспективы

• Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
• По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
• Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
• Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
• Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
• Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

1. Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам голосования было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
2. Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.
3. Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.

Памятка по проведению общего собрания собственников МКД (в случае расторжения договора управления с управляющей компанией и переходе на непосредственное управление и заключения договора оказания услуг по содействию управлению МКД)

Когда в установленном порядке решение о заключении договора принято, подписываем договор. Обязательно заведите себе отдельную папку для хранения договоров, в случае возникновения спора Вы сможете оперативно найти нужный документ. Отслеживайте оплаты по каждому подрядчику, для этого хорошо подходит программа 1С Бухгалтерия, либо можно завести тетрадь и делать записи в ней.

Если вы не принимали участие в собрании или голосовали против принятия решения, и этим решением нарушены Ваши права, вы можете обжаловать решение общего собрания в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если Ваш голос на собрании не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам как собственнику убытков.

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) в 2022 г с изменениями

• при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
• нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
• каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
• возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
• лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
• трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме. Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников. На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Способы управления МКД

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
2. выбрали конкретную управляющую организацию;
3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

При изменении способа управления МКД с непосредственного управления на управление УК для последней ничего не изменится в части содержания общего имущества (речь идет об объеме обязательств перед собственниками помещений, а также о порядке учета и налогообложения).

Обязательства УК по двум рассматриваемым договорам в части ремонта общего имущества, по сути, идентичны. Но следует учесть, что только УК, выбранная в качестве способа управления, вправе выступать в роли владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта с 2022 г. (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

В связи с указанием Министерства юстиции Российской Федерации (письмо от 13.07.2022 N 01/-2570) письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 01.12.2022 N ЮТ-5030/03 О порядке взимания платы за пользование лифтами в жилых домах отзываем. Руководитель С.И.КРУГЛИК) УЖЕ ОДИН ЛЯП!

Данная обслуживаюшая организация не выполнила основные требования: решение общего собрания собствеников (протокол №1 1 е-направить средства накапительного фонда на ремонт трубопровода подвальной разводки отопления и канализации; 2 е — выплата заработной платы управдому— 3 е — установка общедомого узла учета тепловой энергии. )

Взаимоотношения собственников мкд с подрядчиком при непосредственном управлении

С одной стороны, это положительный момент (жильцам можно сэкономить), с другой стороны, если дом немаленький, это может быть минусом, т. к. найти человека, желающего по своей воле решать многочисленные вопросы, касающиеся содержания дома, далеко не всегда возможно. Именно поэтому такая форма подходит все-таки лишь для небольших домов.

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно. Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.