Правила застройки в системе градостроительных норм и правил
Согласно п.1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами городских и сельских населенных пунктов. Поскольку основное назначение земель данной категории — использование их для застройки и развития населенных пунктов в настоящем времени или в ближайшей перспективе, многие отношения, связанные с использованием этих земель, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.
Черта городских, сельских населенных пунктов представляет собой внешние границы земель населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Также согласно ст. 84 ЗК РФ установление названной черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Основой правового режима земель населенных пунктов является правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости на них как единого комплекса, определение условий строительства и эксплуатации зданий, строений и сооружений и их эксплуатации. Для того чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развития инфраструктуры населенных пунктов, эти земли должны использоваться в соответствии с документами территориального планирования, в частности генеральными планами и схемами территориального планирования муниципального района. Территориальное планирование (градостроительное зонирование) использования земель данной категории — отличительная черта их правового режима. В результате градостроительного зонирования определяется разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости на них. Документы зонирования, которые в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 39 ГсК РФ) составляют часть правил землепользования и застройки, поэтому утверждаются и изменяются этими правилами.
Планировка и застройка населённых пунктов
Решение указанного вопроса направлено, в первую очередь, на оптимизацию перемещения населения с места постоянного проживания к местам работы и обратно. В зависимости от категории населённого пункта указанный временной интервал может колебаться весьма существенно.
На таких территориях размещают дома для проживания различных типов и, в обязательном порядке, объекты социальной инфраструктуры (стоянки для личных автомобилей, гаражи и т.п.). В настоящее время к этому перечню добавилось решение вопроса строительства культовых сооружений.
Зонирование земель населенных пунктов
В некоторых населенных пунктах имеются зоны с земельными участками, которые имеют сельскохозяйственное назначение. Такие земли, в соответствии с генеральными планами населенных пунктов, используются под пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения, которые предназначены для сельскохозяйственного производства
Зонирование территорий представляет собой двусторонний процесс, предусматривающий плановое использование земель населенного пункта путем принятия нормативных документов на уровне органов местной власти.
Особенности правового режима земель населенных пунктов
В составе зон сельскохозяйственного использования в землях населенных пунктов находятся земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, оказавшимися в черте городского поселения при расширении границ города. Земли сельскохозяйственного использования закрепляются за расположенными внутри городской (поселковой) черты сельскохозяйственными и иными предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами преимущественно для ведения сельского хозяйства. В городах это чаще всего овощеводческие и цветоводческие хозяйства, парниково-тепличные комбинаты. При необходимости изъятия данных земель для нужд развития населенных пунктов они изымаются в обычном порядке, так как особой охране не подлежат, поэтому используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
Земельные участки общего пользования согласно ЗК РК не подлежат выделению в самостоятельную зону, могут включаться в состав различных территориальных зон. Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий. Эти земли, как правило, не подлежат передаче в частную собственность. Поэтому пользование землями общего пользования в основном осуществляется жителями бесплатно. На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целью использования этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски, притротуарные стоянки автомобилей и т.п.). Территории общего пользования в городских и сельских населенных пунктов предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.
Правила застройки земель населённых пунктов
В отношении земель сельских населенных пунктов действуют Правила застройки сельских населенных пунктов РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. № 389. Правила предусматривают, что все виды строительства и благоустройства в сельских населенных пунктах выполняются с разрешения соответствующей местной администрации. Для разрешения вопросов, связанных с планировкой, застройкой, инженерным оборудованием, благоустройством и озеленением сельских населенных пунктов, при местных администрациях создаются постоянные комиссии.
Федеральный закон от 30 марта 2022 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предусматривает санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к планировке и застройке городских и сельских поселений. При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.
Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
В одной территориальной зоне изменение вида разрешённого использования с одного на другой осуществляется самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований.
Минимальный размер – 3 сотки, максимальный – 8. Если требует рекультивации – 10. Этажи – не более четырёх. Со стороны улицы не допускается строительство вспомогательных строений (за исключением гаражей). Высота ограждений – не более 2,2 метров. Санитарно-гигиенические требования – 1 контейнер на 10-15 семей.
Земли жилой застройки населенных пунктов: целевое назначение и разрешенное использование
Более подробно правовой режим земельных участков в пределах этих зон будет устанавливаться градостроительным регламентом. В пределах каждой жилой зоны могут быть установлены определенные параметры земельных участков, например: минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальная протяженность (длина) участка со стороны улицы, предельная высота застройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент площади земельного участка, которая может быть занята зданием, строением, сооружением.
Целевое назначение и категории земель устанавливаются в ст. 7 и 8 ЗК РФ. Поскольку их перечень является закрытым, внесение каких бы то ни было изменений в него любыми другими нормативными актами не допускается. Большинство категорий земель определено в соответствии с положениями ранее действовавшего земельного законодательства.
Правовой режим земель населенных пунктов
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.
Структура земельного фонда Нижегородской области (стр
— 8 городов областного значения: Нижний Новгород, Дзержинск, Арзамас, городской округ город областного значения Бор, городской округ город областного значения Семенов, городской округ город областного значения Шахунья, городской округ город областного значения Выкса и город Саров, находящихся в административном подчинении органов государственной власти Нижегородской области;
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент. Земельные участки могут использоваться гражданами и юридическими лицами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Это видео недоступно
Одновременно из министерства природных ресурсов и экологии Саратовской области на обращения неравнодушных граждан, были получены отписки, что у природоохранной прокуратуры нет полномочий рассмотреть законность выделения этих земель под застройку, и предлагают обращаться в другие органы прокуратуры. В какие не уточнили.
28.04.2022 года Энгельсский районный суд постановил:
«Признать незаконным бездействие администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по не разработке и не утверждению лесохозяйственного регламента лесничеств и лесопарков, расположенных на территории муниципального образования города Энгельс Энгельсского района Саратовской области и проведении лесоустройства городского леса.
Обязать администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области провести лесоустройство городского леса, расположенного на лесных участках в кадастровых кварталах №№, лесные кварталы с 1-11, в пределах полномочий органа местного самоуправления, определенных лесным законодательством, в течение года со дня вступления решения суда в законную силу.
Обязать администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области разработать и утвердить лесохозяйственный регламент лесничеств (лесопарков), расположенных на территории муниципального образования города Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, поставить на кадастровый учет лесные участки, расположенные в кадастровых кварталах №№ №, лесные кварталы с 1-11, расположенные в границах города Энгельс, в течение года со дня вступления решения суда в законную силу.»
На какой стадии идет процесс постановки на кадастровый учет лесных участков неизвестно. Рассмотрение законности присвоения лесопарковому массиву категории земель ИЖС, прокуратурой не выполнялось и не выполняется. Подъездные пути к парку полностью заброшены и не ремонтируются в течении многих лет, в результате чего многие горожане не рискуют ездить на своих авто к спортивному парку СОЮЗ, расположенному на окраине лесопарка.
Есть все основания полагать, что коттеджная застройка ведется либо самими сотрудниками администрации г. Энгельса, либо близкими им людьми, поскольку на фоне катастрофического состояния дорог в районе Мостоотряд, города Энгельса, путь, ведущий к коттеджам, исправно ремонтируется и отсыпается.
Дело в том, что в 2022 году участок леса площадью 9,4 млн квадратных метров был переведён из федеральной собственности в муниципальную. Это значит, что согласно закону о местном самоуправлении, региональные и федеральные власти якобы (по мнению регионального минприроды) не вправе вмешиваться в деятельность районных властей. Администрация Энгельса должна была инициировать процедуру уточнения границ и постановки этих земель на кадастровый учет с присвоением официального статуса лесопарковой зоне. Но, с 2022 года по апрель 2022 года, местными властями г. Энгельса не предпринималось никаких действий по постановке на кадастровый учет данного лесного массива. Юридически бывший лесопарк Лесной в течении 9 лет находился в статусе неучтенных земель, т.е. пустого места на кадастровой карте. Этим, после чьей то оригинальной идеи и решили воспользоваться власти г. Энгельса. Было решено перевести часть лесопарковой зоны в категорию земель населенных пунктов, что в свою очередь, позволяет вполне законно вести коттеджную застройку.
Зонирование земель населенных пунктов
- Пашни, выпасные луга, земли с многолетними растениями;
- Участки для выращивания культурных продовольственных растений;
- Земли для выращивания скота;
- Земли, сооружения и помещения, которые применяются для производственной сельскохозяйственной деятельности.
Предложенные варианты развития земель поселений опираются на утвержденные планы зонирования территории, которые принимаются решением местной администрации или распоряжением уполномоченного государственного органа.
Значение правил землепользования и застройки и документов территориального планирования в регулировании правового режима земель населенных пунктов
Иной позиции придерживается М. В. Бочаров, по мнению которого документы территориального планирования не имеют четкого продолжения в Правилах землепользования и застройки, они существуют в отрыве друг от друга. Нет ясности, насколько Правила землепользования и застройки должны следовать документам территориального планирования: если следование обязательное и точное, то одновременное наличие Правил землепользования и застройки и генерального плана избыточно, так как они содержат фактически одинаковый набор сведений. Кроме того, автор указывает, что при последующем изменении документов территориального планирования отсутствуют гарантии того, что Правила землепользования и застройки обновятся. Нет и обратной связи: Правила землепользования и застройки могут изменяться без документов территориального планирования. На основе приведенных рассуждений автор ставит вопрос о целесообразности подготовки документов территориального планирования . ——————————— См.: Бочаров М. В. К обсуждению типовых правил землепользования и застройки // Управление развитием территории. 2022. N 2.
Правила землепользования и застройки можно рассматривать как одну из форм регулирования отношений землепользования в населенных пунктах, призванных обеспечить недопущение ненадлежащего использования земельных участков, в том числе их застройку, в нарушение установленных градостроительных норм и правил, способных оказать негативное влияние на окружающую среду и здоровье людей. В связи с этим в п. 1 ст. 30 ГРК РФ закреплены следующие цели разработки Правил землепользования и застройки: 1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; 2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований; 3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; 4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки являются основой градостроительного зонирования и определения правового режима земель населенных пунктов, что достигается путем установления в них видов разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и соответствующих ограничений их использования и т. д. Состав и содержание Правил землепользования и застройки установлены в ст. 30 ГрК РФ, согласно которой они включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Статья 31 ГрК РФ содержит указание на необходимость соответствия проекта Правил землепользования и застройки документам территориального планирования, за исключением случая, когда он разрабатывается в отношении части территории поселения или городского округа. Вопрос о соотношении Правил землепользования и застройки и документов территориального планирования (схем территориального планирования РФ, субъектов РФ, муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов) является предметом дискуссий в правовой доктрине и правоприменительной практике. Причиной противоречий, по мнению С. Д. Митягина, стало то, что законодатель в нормах ГрК РФ включил градостроительное зонирование в состав градостроительной деятельности по отношению к территориям поселений и городских округов, но при этом не определил последовательность разработки документов: генеральных планов муниципальных образований, Правил землепользования и застройки и документации по планировке территорий . ——————————— См.: Митягин С. Д. Некоторые соображения по теме дискуссии «Формирование территориальных зон на картах градостроительного зонирования» // Управление развитием территорий. 2022. N 2.
Категория земли и вид разрешенного использования
Ходатайство составляется, как правило, в свободной форме исходя из стандартных правил подачи заявлений и обращений в любое из государственных учреждений. Вместе с ним заявителю потребуется предъявить кадастровую выписку и копию правоустанавливающего документа, относящегося к земельному участку. То есть договора приватизации, дарения либо купли-продажи, свидетельства о праве на наследование. Поданное им ходатайство обязаны рассмотреть в срок не более двух месяцев. Если дело завершилось отказом в удовлетворении просьбы, можно попытаться решить его по суду. Но только тогда, когда отрицательное решение выглядит неправомочным по достаточно веским основаниям.
Какие имеются варианты их применения? Как и другие виды категорий использования земель, сельскохозяйственные участки бывают определённых разновидностей, которых может быть несколько. Ознакомившись с положениями пункта 11 85-й статьи ЗК РФ, мы увидим, что земли сельскохозяйственного назначения разрешается «употреблять» в одном из следующих вариантов:
Правовой режим земель населенных пунктов
Право аренды земельного участка: понятие, содержание, субъекты. Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором. Правовой режим земель поселений. Порядок и условия предоставления земельных участков для строительства.
Понятие и состав земель населенных пунктов. Характеристика правового режима земель населенных пунктов Российской Федерации. Границы городских, сельских населенных пунктов. Города федерального значения. Земли городской, поселковой и сельской застройки.
Контрольная работа — Правила застройки в системе градостроительства
Порядок правового регулирования жизнедеятельности в границах населенных пунктов. Предоставление земельных участков для долевого строительства многоквартирных домов. Территориальные зоны в составе земель населенных пунктов. Договор аренды участка.
Особенности правового режима земель, порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов. Проект договора аренды земельного участка. Зонирование территорий при использовании земель.
Правовое регулирование застройки земель населенных пунктов
Для создания нормальных условий эксплуатации федеральных автомобильных дорог и их сохранности, а также обеспечения безопасности дорожного движения создаются придорожные полосы в виде прилегающих с обеих сторон к полосам отвода таких дорог земельных участков с установлением особого режима их использования, включая строительство зданий, строений, сооружений, ограничение хозяйственной деятельности, установку рекламных щитов, не имеющих отношения к безопасности дорожного движения. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об особом режиме использования таких участков. К землям морского транспорта относятся земли, занятые:
Порядок предоставления недр в пользование связан с решением вопросов о предоставлении для этих целей земельного участка. Лицензии на пользование недрами предоставляются при наличии предварительного согласия органа управления земельными ресурсами либо собственника земли на отвод соответствующего земельного участка для целей недропользования. Отвод земельного участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляются в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после утверждения проекта работ по недропользованию. В лицензии, в частности, указываются границы земельного отвода, выделенного для работ, связанных с пользованием недрами.
