Правила использования придомовой территории многоквартирных домов
Мало кто знает, но ни в одном законодательном акте нет юридического понятия «придомовая территория», есть термины – «общее имущество в многоквартирном доме», «места общего пользования», «земельный участок в кондоминиуме».
Следует понимать, что право всегда предполагает и обязанность. Недобросовестное содержание может «закончится» ответственностью перед законом. Например, если на человека во дворе упадет сосулька или на машину глыба снега, то отвечать придется тому, за кем закреплено управление придомовой территорией.
Входит ли в состав общего имущества придомовая территория
Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в пунктах 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, оплачиваемых гражданами в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения . не входят . а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов .
Являетчя ли дорога на придомовой территории общим имуществом
Но не все знают, как и в каких случаях можно это делать. Что же это такое? Придомовая территория – это часть земельного участка, территория, прилегающая к многоквартирному дому, на которую распространяется право собственности (пользования) собственниками многоквартирного дома. Таким образом, можно сказать, что придомовая территория – это общая территория, и, соответственно, все, что находится на ней, в том числе и дороги (а также тротуары, парковочные места), является общим имуществом.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Правомерно ли жители одного дома поставили там шлагбаум
На придомовой территории проходит дорога общего пользования. Правомерно ли жители одного дома поставили там шлагбаум, а все остальные жители близлежащих домов теперь должны постоянно простаивать в пробках на основной магистрали, чтобы попасть к себе домой?
На придомовой территории проходит дорога общего пользования. Правомерно ли жители одного дома поставили там шлагбаум, а все остальные жители близлежащих домов теперь должны постоянно простаивать в пробках на основной магистрали, чтобы попасть к себе домой?
Придомовая территория в составе общего имущества
МКД Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ).
собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании.
Придомовая территория входит в состав общего имущества в МКД
Вместе с тем, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как оформить в собственность придомовую территорию
Руководитель Информационно-правового центра по жилищной реформе Виктор Федорук советует жильцам, подающим заявление с просьбой сформировать и оформить в собственность участок, обязательно прописывать следующую формулировку: «Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию». Иначе чиновники могут выделить участок по границам самого дома. Кроме того, как подчеркнул независимый эксперт при Минюсте РФ Анатолий Рекант, в подаваемом заявлении нельзя просить «выделить участок» — лучше требовать его сформировать.
Второе заблуждение. Позиция некоторых жильцов: «Мы против частной собственности на землю! Земля принадлежит народу!» Как уверен Катаев, даже в этом случае необходимо оформлять участок в общую долевую собственность, иначе он достанется кому-нибудь еще.
Право собственности на общее долевое имущество жилого дома и придомовую территорию: закон и действительность
Если же оспаривать такие действия муниципальных органов в суде, против собственников квартир моментально выступят: заказчик, Администрация ГО, Главное управление архитектуры города, КУМС (Комитет по управлению муниципальной собственностью), Земельная кадастровая палата и т.д., поскольку последние в случае отмены своих решений обязаны будут возместить застройщику упущенную выгоду, т.е. в случае строительства многоэтажного дома полученная сумма будет просто астрономической.
Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 [5].
Придомовая территория
В 2022 годах появилось новое законодательство, кадастровый учет. Орган архитектуры должен размежевать сначала район застройки, и определить к какому из нескольких домов сколько земли полагается. К тому же продумать, где дорожки, где места общего использования для групп домов. Тогда придумали документ – проект градостроительного межевания.
Часто возникают вопросы кто должен убирать территорию, ведь даже когда она в плотную примыкает к окнам не всегда является собственностью жильцов. Обычно в собственности не более 10 метров от фасада. В таких случаях есть риск вместо парковки или детской площадки во дворе получить новостройку на вполне законных основаниях.
Входит ли в состав общего имущества придомовая территория
- земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории
- помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
- другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
- крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2022 № 491, к общему имуществу относятся, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и пр.
Придомовая территория: оформляем в собственность
Можно всем. Объединились жители дома в ТСЖ, приватизировали свои квартиры или живут в муниципальных квартирах, оформить дом и придомовую территорию в общую долевую собственность это не мешает.
Для оформления права собственности на земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, необходимо обратиться в Управление ФРС с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) будет пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего каждому собственнику в этом доме. Обратиться с заявлением может любой житель дома, уполномоченный общим собранием жильцов. Фактически в этом случае государственная бумага только подтверждает право владения землей.
Если участок, на котором расположены дом и интересующая жильцов территория, не был сформирован до введения нового Жилищного кодекса, то действовать придется немного по-другому. Для начала придется собрать общее собрание собственников. Оно должно принять заявление о предоставлении придомовой территории в общую долевую собственность и о проведении ее кадастрового учета. Естественно, должен быть протокол собрания. Протокол, справка об общем размере площадей помещений многоквартирного дома и заявление подаются в мэрию. Далее муниципалитет за свой счет определяет границы участка и ставит его на кадастровый учет. После этого все документы включая решение мэрии переходят в Управление ФРС. Все, территория ваша. Можете стоянку организовать, можете детскую площадку построить. Отметим лишь, что «выкроить» отдельный участок для себя можно только с согласия всех остальных жильцов. А вообще собственниками земли являются все квартировладельцы дома.
Возникает вопрос: а стоит ли себя утруждать? Жили без этого права общей долевой и дальше проживем. Рассмотрим достоинства и недостатки процедуры.
Основной довод «за» – если этого не сделаете вы, это сделают за вас другие. Ничейной земли не бывает. Рано или поздно территория возле вашего дома обязательно кому-нибудь понадобится. И тогда на «вашей» земле, но не спрашивая вашего разрешения, начнут строить киоск. Или магазин. Или платную стоянку. И вы уже ничего не сможете сделать.
Зато сами жильцы могут на этой земле поставить, к примеру, гаражи. Или организовать стояночные места «для своих».
Есть и минус. Дело в том, что после оформления общей долевой собственности жильцам придется платить земельный налог. Налог на землю под многоквартирным домом, в котором вам принадлежит квартира, составляет 0,1% кадастровой стоимости участка. Соответственно, чем дороже земля, тем больше платим.
Являетчя ли дорога на придомовой территории общим имуществом
Придомовая территория принадлежит собственникам помещений в МКД или органу местного самоуправления. В состав общего имущества включают только сформированный земельный участок, который поставили на государственный кадастровый учет. Такой порядок определен статьей 16 Федерального закона от 29.12.2022 № 189-ФЗ (далее — Закон № 189-ФЗ).
- если придомовая территория не включена в состав общего имущества, уход за зелеными насаждениями не входит в обязательные работы при содержании общего имущества собственников помещений в МКД (подп. «в» п. 15 Правил № 491);
- земельный участок не указан в составе общего имущества в рамках договора управления МКД, работы на земельном участке не включены в перечень работ и услуг (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК);
- текущий ремонт придомовых и дворовых территорий в соответствии с региональным законом об организации местного самоуправления отнесен к вопросам местного значения муниципального образования.
УО должна возместить ущерб, если на дороге рядом с МКД в гололед машина повредила бампер?
Захламление придомовой территории имущества граждан
И владельцы вынуждены договариваться между собой, иначе дело может дойти до судебных разбирательств. Против парковки могут активно возражать, к примеру, жильцы нижних этажей, особенно если это «безлошадные» граждане.
Для этого нужно создать план естественной границы участка и нанести все объекты, которые требуются для эксплуатации частного дома. План должен включать обозначение местности, которая относится к муниципальным владениям. Следует учитывать, что даже с одинаковым расположением двух владений конфигурация может отличаться.
Оформление придомовой территории в собственность: преимущества владения и возникающие обязательства
Если формирование участка происходило до принятия Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2022 года), владельцы помещений могут подать в органы государственной власти или местного самоуправления заявление, где просят поставить земельный участок на кадастровый учет и оформить право собственности на него.
Прежде всего, необходимо узнать в многофункциональном центре (МФЦ) или кадастровой палате, состоит ли участок на кадастровом учете. Если участок не был сформирован до 1 марта 2022 года, любой владелец квартиры в доме может подать в органы государственной власти или органы местного самоуправления заявление, где просит сформировать участок под многоквартирным домом. В Москве такое заявление подается в департамент городского имущества. Потом необходимо, чтобы кадастровый инженер составил межевой план.
Нюансы ремонта придомовых территорий МКД
Однако Правила дорожного движения (п.1.5) запрещают самовольную установку светофоров, дорожных знаков и иных средств организации движения, в том числе шлагбаумов, если они создают помехи для него. Поэтому для установки ограничителя нужно получить разрешение городской администрации, согласованное со следующими службами:
В случае, когда владельцы жилья в МКД подписали договор на обслуживание с управляющей компанией, она проводит необходимые восстановительные работы. Это связано с тем, что в ежемесячные платежи включены расходы на оплату услуг по поддержанию порядка в пределах придомовой территории.
Положение об охране придомовой территории и общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу
11.5.Постоянные и временные пропуска выдаются Управляющей организацией, имеют утвержденную форму, с указанием времени и срока действия пропуска, с печатью установленного образца, обеспечивающей идентификацию пропуска.
13.2с огнестрельным, газовым и холодным оружием, боеприпасами, специальными средствами самообороны (газовые баллончики, электрошоковые устройства), предметами, которые могут использоваться в качестве средств нападения, средствами специальной радиосвязи скрытого ношения (данное требование не распространяется на сотрудников правоохранительных органов при выполнении служебных обязанностей);
