Корректировка на наличие коммуникаций при оценке земельного участка
Основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков, являются: площадь участка, его местоположение относительно Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД), разрешенное использование участка, наличие инженерных коммуникаций на участке (или возможность подключения к ним), потенциальная вероятность снизить цену продажи в результате торга (корректировка на уторговывание).
2. Также нет возможности на участок подвести электроэнергию в связи с отсутствием ячеек 6кВ на ближайшей подстанцие (есть офиц. документ на этот счет). Электроснабжение нежилых помещений на оцениваемом земельном участке выполнено на основании устной договоренности от существующей сети 0,4кВ от соседнего участка.
Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах
Сравнительный подход основывается на следующих принципах: Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы: На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект.
Оценщик принял соотношения стоимости от площади земельного участка, объема прав и наличие сетей на территории и вблизи рассматриваемых земельных участков, в зависимости от использования по базе на интернет-сайтах. Обоснование корректировок по Аналогам Корректировка на площадь земельного участка Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением: График 1.
Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2022-2022 годы)
Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением:
Корректировка связана с ликвидностью объектов недвижимости. При прочих равных условиях, большие по площади земельные участки могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. В данном случае корректировка рассчитана на основании исследования зависимости цены участков от их площади.
Корректировка На Коммуникации Для Земельных Участков
Снос улучшений: Оцениваемый жилой дом недавно построен по современному проекту и сейчас его снос нецелесообразен. 4.2. ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ Для целей настоящей оценки Оценщик решил использовать сравнительный и затратный подходы (метод сравнительного анализа продаж и метод сравнительной единицы). При определении рыночной стоимости оцениваемого дома с земельным участком Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных домов с участками, которые на дату оценки были представлены в московских агентствах недвижимости.
Корректировка на характер использования Корректированная цена, руб./м 2 8. Корректировка на наличие коммуникаций Корректированная цена, руб./м 2 Взвешенная стоимость, руб./м 2 Взвешенная стоимость всего участка, руб. Описание принятых корректировок Корректировка на уторговывание 2.Корректировка на дату продажи Дата продажи/предложения по всем объектам аналогам совпадает с датой оценки.
Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах
ИЖС и садовые товарищества В вопросе сравнения ИЖС и садового товарищества мнения не столь однозначны. Эксперт Сергей Панковец отмечает влияние категории на определение стоимости и в данном случае, однако не исключает и индивидуального подхода.
Оценщик провел опрос агентств недвижимости на предмет выявления корректировки на уторговывание для земельных участков различного разрешенного использования. Значения, полученные в результате опроса сведем в ниже, расположенную таблицу.
Корректировка земельного участка на коммуникации
Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в сопоставимое время со временем оценки. При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.
При использовании метода сравнительных продаж обычно производится ряд корректировок стоимости выбранных объектов-аналогов на различные факторы в соответствии с оцениваемыми объектами, с целью приведения аналогов в соответствие с объектом оценки. Величина корректировок определяется оценщиком либо экспертным путем, либо на основании парных продаж. Сопоставляются продажи двух объектов, которые почти идентичны за исключением одного различия, которое становится возможным оценить и тем самым определить величину поправки.
Корректировки при оценке земельного участка для оспаривания
1.Участок находится в 400 м. от р.Енисей, т.е. в ее водоохранной зоне. На участке находится незавершенное строительство здания (степень готовности незавершенного строительства-15 %), площадью около 300 кв.м. – не используется. Строительство прекращено в связи с наличием высокого уровня грунтовых вод и отсутствием возможности дальнейшего подведения коммуникаций. Инженерные коммуникации подключены по временной схеме (подача холодной воды в размере 1,5 куб.м. в сутки), с дальнейшим переподключением к постоянной. Теплоснабжение отсутствует. Имеется септик.
Провожу оценку земельного участка для оспаривая кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022г.. Категория:земли населенных пунктов, ВРИ: для эксплуатации нежилых зданий. Здания на уч. используются под склады.
Корректировка На Коммуникации Для Земельных Участков
* — обеспеченность участка определенным видом коммуникаций означает, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником.
Корректировка рыночной стоимости земельных участков на коммуникации (элекстролинию, водопровод, канализацию, газопровод, теплоснабжение). Исследование рынков земельных участков земель поселений (исключая вновь образованные территории новой черты поселений ***) показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от наличия / отсутствия инженерных коммуникаций для различных населенных пунктов находится в пределах незначительной вариации и вполне устойчива во времени действия. Вероятно, это объясняется планомерностью развития систем коммуникаций совместно с генеральными планами развития территорий.
Корректировка На Коммуникации Для Земельных Участков
6.2. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.
От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.
ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ 4
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуата-ция является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);
* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие — норму возврата капитала и норму дохода инвестора.
Норма дохода на капитал
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования) включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвести-циям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный ин-вестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматривают-ся составляющие премии за риск:
* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
* премия за низкую ликвидность;
* премия за инвестиционный менеджмент.
Корректировка составила 0,826.
Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки — расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась.
Корректировка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В нашем случае все сделки проводятся в рыночных условиях, и корректировка не учитывается.
Корректировка на время продажи. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в марте 2022 г.
При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.
Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен на территории строящегося делового и культурного центра на расстоянии 1 км от МКАД, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от МКАД и других шоссе.
Корректировка на разрешенное использование. Корректировка введена, вследствие того, что на основе анализа рынка и бесед с риэлтерами, земельные участки с разрешенным использованием под складское и производственное назначение стоят дешевле по отношению к участкам с разрешенным использованием под строительство торгово-офисных центров.
Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые.
Корректировка на наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.
Корректировка на наличие ИРД. Параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору различны, введение корректировки обоснованно.
Корректировка на ограничения. В связи с тем, что в отношении земельного участка объекта сравнения № 4 установлен сервитут (на участке проходит трубопровод), что приводит к существенным затруднениям в использовании данного участка, а в отношении объекта оценки сведения об обременениях не зарегистрированы, т. о. введение корректировки обоснованно.
Расчеты по определению рыночной стоимости 1 га Объекта оценки приведены в таблице № 8.
Корректировка на местоположение земельного участка от районного центра
на них будет оседать неприятная дорожная пыль. Функциональное использование земельного участка Характеристика формы и рельефа участка 2022 год 2022 год Минимальная Максимальная Минимальная Максимальная МНОГОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ 1. Земельные участки вытянутой формы (узкие);2. Земельные участки с высоким уровнем грунтовых вод;3.
Обсуждение вопросов охраны, учета и оценки объектов интеллектуальной собственности 137 926 Friday, October 13, 2022 4:48 PMв Определение размера паушального платежаот Mihhalek (Пользователей: 7)Обсуждение вопросов оценки прочего имущества (все то, что не вошло в другие разделы) 461 4,090 Sunday, April 29, 2022 9:38 PMв оценка деревьев 2от Мирослава Обсуждение вопросов оценки нефти и газа 14 129 Monday, October 17, 2022 7:16 AMв оценка этанаот Анастасия Сэм Обсуждение вопросов оценки ТПИ 20 135 Friday, April 14, 2022 9:57 AMв расчет аренды ЗУ с месторождением угляот Kornilov (Пользователей: 2)Обсуждение отчетов об оценке стоимости 178 2,494 Tuesday, May 15, 2022 4:00 PMв дата оценкиот Шогин В.
Корректировка на месторасположение земельного участка
В связи с тем, что рынок земель коммерческого ипроизводственно-складского назначения в Сортавальском районе не развит, в качестве аналогов были рассмотрены предложения на продажу объектов коммерческого ипроизводственно-складского назначения, расположенных г. Петрозаводске. Объект оценки находится в г. Сортавала. По мнению оценщика необходимо сделать корректировку на месторасположение.Для проведения корректировки на месторасположение использовался метод парных продаж. («Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А.).
Корректировка на разрешенное использование.Разрешенное использование объекта оценки –под здание котельной и территорию обслуживания. Объект-аналог № 1 – под строительство магазина.Оценщик считает целесообразным ввести корректировку для аналога № 1 в размере – 60%. Величина корректировки принимается на основании справочника «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» «Приволжского финансового центра оценки и консалтинга, том 3, стр. 231.
Корректировка на площадь земельного участка
Расположение участка также влияет на его стоимость. Сюда относится близость других населённых пунктов и их специфика, природные географические объекты, влияющие на коммуникации, климат, экологию территории и транспортную доступность.
· в случае, если различия в площадях сопоставимых объектов и объекта оценки более чем в 3 раза корректировка составляет 15%. [3] Формула расчета корректировки на площадь земельного участка выглядит следующим образом: S оо — площадь объекта оценки, кв. м.; S оа — площадь объекта-аналога, кв.
Корректировка на площадь земельного участка
Ситуация, когда кадастровая сто- имость земли в разы превышает рыночную стоимость, достаточно распространена. Предмет возмо- жных способов оспаривания ка- дастровой стоимости считается одним из сложных юридических вопросов.
Проведя анализ земельных участков в городах Тульской области, зависимости площади земельного участка выявлено не было, вследствие того, что удельные показатели кадастровой стоимости разных земельных по площади вовсе не отличаются.
Корректировка на удаленность земельных участков
Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».
На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС — Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения — Киевское, Белорусское, Горьковское.
Правила определения, уточнения и корректировки границ земельного участка
- по отношению к землям, которые используются непосредственно под будущие строения – отображаются в градостроительном плане;
- для участков, которые находятся в собственности у государства либо же муниципалитета, и используются исключительно с целью ведения сельскохозяйственной трудовой деятельности (к примеру, животноводства, садоводства и так далее), формирования КФК, размеры границ рассчитываются в четком соответствии с федеральным и местным законодательством;
- земли, выделенные для целей ИЖС либо ведения собственного хозяйства (имеется в виду подсобного), подвержены ограничению со стороны местных властей.
Иными словами, граница на территории участка является необходимостью. Это своего рода специальные обозначения в форме линии непосредственно на топографическом плане, ограничивающие в форме территориального объекта. В зависимости от различных ситуаций, линии не могут быть закреплены только на плане территории, поскольку дополнительно необходимо устанавливать на территории принятые обозначения.
