Понятие — объект индивидуального жилищного строительства — предлагается приравнять к понятиям — жилой дом, индивидуальный жилой дом
расширить основания для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество регистратором (в том числе если в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС, садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство);
исключить необходимость подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома (застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к указанному объекту, дому);
Каковы признаки многоквартирности у индивидуального строения
Так, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, жилым домом признаётся индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, а квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Зачастую, признаками многоквартирности обладают дома, построенные частными лицами на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства с нарушением строительных норм и правил, правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, предусматривающих определённые ограничения для объектов индивидуального жилищного строительства на уровне муниципального образования. Квартиры в таких домах выделяются в качестве долей.
Особенности оценки индивидуальных жилых домов для целей залога
Оценка жилого дома подразумевает следующую последовательность действий:
1. Выбор оценочной компании и заключение договора на оценку. В соответствии с законом об оценочной деятельности, оценка какого бы то ни было имущества осуществляется на основании договора. Договор заключается в письменной форме и должен в обязательном порядке содержать задание на оценку. Задание на оценку определяет, какой именно объект подлежит оценке, его состав, имущественные права на него, цель оценки, срок проведения, а также некоторые другие положения, конкретизирующие условия проведения оценочных работ.
2. Предоставление заказчиком оценки документов на оцениваемое имущество, а также выезд специалиста непосредственно на место нахождения жилого дома для его осмотра. Нормативно-правовые акты не устанавливают осмотр объекта оценки как обязательный. Однако, как правило, если происходит оценка для передачи недвижимости в качестве залога, осмотр обязателен по требованиям банка. Осмотр может осуществлять сам оценщик или сотрудник оценочной компании. В ходе осмотра объект недвижимости фотографируют, могут производить замеры.
3. Анализ предоставленных документов на объект оценки. На данном этапе оценщиком анализируются основные свойства и особенности объекта недвижимости (устанавливаются его основные параметры, конструктивные решения, срок и условия эксплуатации). Кроме того, исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, определяется правовой статус оцениваемого имущества, анализ и описание которого является одной из обязательных процедур при оценке.
4. Исследование рынка оцениваемого объекта недвижимости. Этот этап предполагает определение факторов, оказывающих влияние на стоимость жилого дома, уровень спроса и предложения на аналогичные объекты, средние цены продажи и предложений к продаже сходных объектов. На основании данных, полученных в ходе исследования рынка, в дальнейшем осуществляется расчет стоимости недвижимости.
5. Расчет стоимости объекта оценки, составление отчета об оценке и передача его заказчику. Расчет стоимости недвижимости осуществляется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, являющихся обязательными к применению. Кроме того, оценщик может использовать рекомендации по оценке недвижимости для целей залога. Но в любом случае оценщик определяет рыночную стоимость, оценка которой подразумевает использование специальных методов.
Оценка индивидуального жилого дома чаще всего предполагает использование двух из трех возможных подходов к оценке: сравнительного и затратного.
Сравнительный подход предполагает использование при расчетах стоимости дома сведений о проданных недавно или выставленных на продажу аналогичных жилых домах. Реализация данного метода основана на таком принципе оценки, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за дом больше, чем за товар аналогичной полезности, имеющий минимальную стоимость на рынке.
Как построить индивидуальный жилой дом по нормам и требованиям
Федеральный закон от 03.08.2022 № 340-ФЗ внес однозначность в вопрос количества этажей. Если ранее индивидуальным жилым домом считался дом с количеством этажей не более чем три, без уточнения надземных и подземных, то сейчас прямо сказано, что ограничение касается надземных этажей.
По данному критерию дом характеризуется как отдельно стоящий. Тем самым индивидуальный жилой дом отличается от блокированных домов, с одной стороны, и многоуровневых квартир в многоквартирных домах, с другой стороны.
Что значит жилой дом
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Индивидуальный жилой дом
Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.
- Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
- Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
- Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
- Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
- Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.
Признаки индивидуального жилого дома
К видам жилого дома закон отнес его часть, к видам квартир — часть квартиры (ст. 16 ЖК РФ). Неделимой осталась только комната. Все виды обособленных жилых помещений обрели способность быть объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ называет квартиру в числе объектов права собственности, а понятие «жилое помещение» использует как родовое для понятия «квартира». Такого понятия «комната» как самостоятельного объекта Гражданский кодекс РФ не знает. В идеальном случае — это обоснованная позиция — комната не имеет автономных вспомогательных помещений и превращает квартиру в этом качестве в коммунальную, что не обеспечивает цивилизованных здоровых условий для постоянного проживания. Жилищный кодекс РФ допускает проживание в цокольных, подвальных помещениях либо на территории и в поселениях, где нарушены требования безопасности к жилым помещениям и не приняты меры защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
Определения квартиры и комнаты, данные в Жилищном кодексе РФ (ст. 16), принципиально отличаются от ранее действовавших в лучшую сторону. И то, и другое обоснованно подчеркивает прежнюю целевую направленность жилища — для постоянного проживания.
Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство: понятие объекта строительства
В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.
И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.
Что такое индивидуальный жилой дом
По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2022 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.
Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2022 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.
РАЗЪЯСНЕНЫ КРИТЕРИИ, ХАРАКТЕРИСТИКИ, ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2022 N 244 »Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества», установлены состав сведений и перечень характеристик об объекте индивидуального жилищного строительства, которые необходимы для проведения технической инвентаризации такого объекта.
Жилой дом индивидуальный или многоквартирный
Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2022 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» — качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем.
Признаки индивидуального жилого дома
К другой группе безлифтовых домов относятся многокваритные жилые дома с выходами из квартиры через общие коммуникации-лестницы, галереи и коридоры. В зависимости от принятого приёма сочетания квартир и обеспечения их связи с окружающей территорией, жилые дома этой группы делятся на дома секционного, галерейного и коридорного типов.
Типологический ряд жилых домов, не имеющих лифтов, представляет собой сеть самостоятельных типов, каждый из которых обладает специфическими признаками. В его основе лежат две группы домов, отличающиеся объёмно-планировочным построением и, главным образом, характером связи с окружающей средой. К первой группе относятся жилые дома с прямой связью квартир с территорией. Это одноквартирные и жилые двухквартирные дома с приусадебными участками и хозяйственными вспомогательными постройками, которые принято называть усадебными домами и многоквартирные блокированные дома, состоящие из блоков с различным числом квартир, каждая из которых имеет отдельный выход наружу.
Глава 1
Во-первых, в отличие от блокированных, отдельно стоящие дома имеют более рациональное размещение на земельном участке. Из этого следует возможность более полноценного использования участка дня отдыха семьи, садоводства, содержания подсобного хозяйства или ведения предпринимательской деятельности. При этом план дома и план участка может иметь такие формы и пропорции, которые не зависят от соседнего дома и необходимы для организации застройки в целом.
Архитектура индивидуальных жилых домов — наука и искусство проектирования и строительства зданий, сооружений и малых форм для образования комплексного ансамбля искусственной индивидуальной жилой среды, которая гармонично сочетается с окружающей естественной природой.
Особенности конструктивных решений индивидуальных жилых домов
Экономически целесообразно в индивидуальных домах без подвалов устраивать столбчатые фундаменты, а с подвалами – ленточные монолитные или сборные, стенки которых будут одновременно служить стенами подвалов. При строительстве на слабых грунтах могут применяться фундаменты на коротких сваях (длина свай от 1,2 до 2,5 м), что к тому же позволяет существенно сократить объем земляных работ.
Если основанием служат неоднородные или пучинистые грунты или же на участке строительства высокий уровень грунтовых вод, то фундаменты можно устраивать в виде сплошной плиты из монолитного железобетона толщиной не менее 100 мм. При этом толщину плиты определяют в зависимости от величины воспринимаемых нагрузок и расстояния между вертикальными несущими конструкциями остова здания (стенами или отдельными опорами). В домах с подвалами сплошная плита фундамента является основанием пола подвала. На рис. 28.1. показаны варианты конструктивных решений фундаментов индивидуальных малоэтажных жилых домов.
Признаки индивидуального жилого дома
Таким образом, подытоживая изложенное, следует повторить, что реальный раздел домовладения между сособственниками возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке — при отсутствии договоренности.
Если речь идет об индивидуальном жилом доме, то юридически делимым он является в том случае, если существует возможность разделить его на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Индивидуальный или многовкартирный жилой дом
В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2022 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2022 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ).
