Инвестиционный договор: бухгалтерский учет операций и налогообложение
Мнение. Марина Полухина, руководитель департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль»:
«Действительно, в абз. 2 п. 4 Постановления N 54 сказано, что если не установлено иное, то надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимости.
Поэтому можно полагать, что налоговые органы могут оценить в целях налогообложения такие отношения, как реализация недвижимого имущества. Результатом этого может являться тот факт, что инвестиционный взнос будет квалифицирован не иначе как предоплата с последующим обложением этих средств налогом на добавленную стоимость в силу п. 1 ст. 154 НК РФ.
Хотелось бы напомнить, что до появления Постановления N 54 налогоплательщики руководствовались п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.2022 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», где отмечено, что заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
Из вышеуказанного видно, что заказчик не наделяется правом собственности на инвестиционные средства, полученные от инвесторов. Соответственно определялся и тип инвестиционного договора: как договор агентского типа по своей правовой природе.
Как следствие, передача инвестиций в виде денежных средств, а также иного имущества не связана была с последующей реализацией объекта недвижимости и не являлась объектом налогообложения НДС. Кроме того, передача инвестору объекта инвестирования также не признавалась реализацией.
Обратите внимание, что в указанном п. 4 Постановления N 54 поименован ряд типов договоров, которыми возможно оформлять инвестиционные отношения, но агентский тип договора не может быть применим в строительстве в связи с указанием, что право собственности на объект недвижимости возникает только у собственника земельного участка (п. 6 Постановления N 54).
Также интересно, что если отношения не регулируются договором подряда (п. 6 Постановления N 54), договором простого товарищества (п. 7 Постановления N 54), то стоимость имущества, передаваемого инвестором для использования его в целях строительства объекта недвижимости, подпадает под обложение НДС по ставке 18%.
Как видно, возникнут вопросы и в учете затрат, и в налогообложении прибыли у застройщика — собственника земельного участка. Проверяющие органы могут квалифицировать денежные средства, полученные от инвестора, как доход застройщика. А их в соответствии с законодательством можно уменьшить на произведенные, документально подтвержденные расходы.
Из вышеизложенного видно, что организациям, участвующим в инвестиционных сделках при строительстве объектов недвижимости, требуется переоценить налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль в свете положений Постановления N 54. Это следует сделать как по планируемым договорам, так и по действующим, принимая во внимание срок в 3 года (исковой давности) при проведении проверок налоговых органов.
В заключение хотелось бы обратить внимание читателя на пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Согласно ему от обложения НДС освобождены услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2022 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Данная точка зрения изложена в Письме Минфина России от 24.05.2022 N 03-07-10/09″.
Чаще всего договоры, именуемые «инвестиционными» или «соинвестирования«, заключаются организациями, возводящими объекты недвижимости в случае нехватки средств для продолжения или завершения строительства.
Обычно подобным договором предусматривается, что после завершения строительства и получения застройщиком (инвестором) разрешения на ввод в эксплуатацию объекта часть его передается инвестору (соинвестору), исходя из размера полученных от него денежных средств.
При этом стороны договора полагают, что поступившие от соинвестора денежные средства не подлежат включению в налогооблагаемую базу по НДС.
Основывается эта уверенность на том, что выбытие имущества, носящее инвестиционный характер, не признается реализацией для целей налогообложения (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Но в упомянутом подпункте приводится перечень операций, носящих инвестиционный характер. В частности, это:
— вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ;
— вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности);
— паевые взносы в паевые фонды кооперативов.
То есть не признается реализацией выбытие имущества, если в обмен на него принимается к учету долгосрочное финансовое вложение — доля в уставном или складочном капитале, вклад в простое товарищество, пай в кооперативе и т.д.
Это подтверждает и пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ. Согласно ему у организации, вносящей имущество в оплату уставного капитала (пая), не возникает ни налогооблагаемой прибыли, ни убытка. Совершенно логично, так как выбытие этого имущества в обмен на акции, доли или пай, носящее инвестиционный характер, не признается реализацией.
Передача же имущества в обмен на денежные средства или на другое имущество, пусть и по договору, названному сторонами инвестиционным, все-таки должна быть признана реализацией для целей налогообложения, хотя это и обязывает стороны договора к уплате налогов.
ОС за счет собственных средств: учет в МУП (Шестакова Е
При этом запрет на приобретение имущества за счет собственных средств в законодательстве отсутствует. Таким образом, МУП за счет собственных средств может либо приобрести основные средства по договорам купли-продажи, либо построить их.
Муниципальные унитарные предприятия могут приобретать основные средства за счет субсидий (ст. 78.1 БК РФ), за счет бюджетных инвестиций (ст. 79 БК РФ), а также за счет собственных средств. Самым быстрым способом из названных является приобретение основных средств за счет собственных средств.
Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском и налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2022 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) при подписании договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, у участника долевого строительства возникает обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С организацией (подрядчик) в сентябре 2022 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2022 года. С ноября 2022 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.
Проводки по покупке оборудования или другого ОС
Существует категория имущества, попадающего в категорию стоимости больше 40000 рублей. При соблюдении необходимых выборок, которых установлены в 4 и 5 пунктах ПБУ 6/01(Срок использования больше года, имущество необходимо для работы в управленческой сфере, не для перепродажи), оно должно учитываться в составе OC, а не в МТЗ.
В бухучете важнейшую роль играет отражение проводок приобретения ОС, а именно приобретения ОС стоимостью до 40000 рублей, ОС стоимостью свыше 40000 рублей, а также покупки здания. Данная статья подробно опишет алгоритм описания данных хозяйственных операций, в котором сможет разобраться пользователь с любым знанием бухгалтерского учета.
Приобретение объекта ОС за счет двух источников финансирования
Как известно, номер счета бюджетного учета включает источник финансирования. Соответственно, оприходование объекта, приобретенного за счет нескольких источников финансирования, необходимо отразить на нескольких счетах бюджетного учета. Однако в случае отражения одного и того же объекта основных средств на нескольких счетах бюджетного учета (при оприходовании основных средств по частям) возникают проблемы при начислении амортизации, проведении инвентаризации и переоценки, при внутреннем перемещении и списании таких объектов.
По нажатию кнопки Принять к учету открывается обработка для формирования документа Принятие к учету ОС и НМА, в которой указана сумма документа — основания (174 000 руб.). Эта же сумма будет показана в сформированном по кнопке Сформировать документа Принятие к учету ОС и НМА.
Бухгалтерский и налоговый учет операций по договору строительного подряда
Обратите внимание!
Стоимость строительных работ в этом случае определяется сторонами без учета стоимости материалов заказчика.
Подрядчик принимает полученные от заказчика материалы к учету на забалансовом счете 003 «Материалы, принятые в переработку».
По мере фактического использования материалов подрядчик списывает их стоимость со счета 003. При этом в порядке, определенном договором, подрядчик предоставляет заказчику отчет об израсходованных материалах. Форма такого отчета законодательно не определена, поэтому стороны могут предусмотреть любую форму отчета с соблюдением требований, предусмотренных п. 2 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете.
Обратите внимание!
Пунктом 2 ст. 271 НК РФ предусмотрен особый порядок признания доходов по договорам с длительным (более одного налогового периода) циклом производства работ.
Если начало выполнения работ по договору подряда приходится на один налоговый период (год), а окончание — на другой и при этом договором не предусмотрена поэтапная сдача работ, подрядчику необходимо самостоятельно распределить доход от реализации выполняемых работ между налоговыми периодами.
Принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены организацией в учетной политике для целей налогообложения (ст. 316 НК РФ).
Так, например, выручка от реализации может быть распределена между налоговыми периодами равномерно (пропорционально времени исполнения договора). Или организация может признавать доход пропорционально доле фактически произведенных расходов в общей сумме расходов, предусмотренных сметой.
Учет основных средств и инвестиционной недвижимости
Первоначальная стоимость объекта ОС, полученного в обмен (или частичный обмен) на неподобный объект, равняется амортизируемой стоимости переданного объекта ОС за вычетом сумм накопленной амортизации, увеличенной/уменьшенной на сумму средств или их эквивалента, переданную/полученную при обмене, но не выше обычной цены объекта ОС, полученного в обмен (п. 146.10 НКУ)
Возникшая при этом дебиторская задолженность является немонетарной (так как она будет погашена получением ОС, т. е. немонетарного актива). А значит, по ней не нужно рассчитывать курсовые разницы ни на дату баланса, ни на дату осуществления хозяйственной операции (т. е. на дату погашения такой задолженности).
Бухгалтерская пресса и публикации
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС является выполнение строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления. Поскольку организация выполняет работы по строительству дома для собственных нужд (а не по договору с заказчиком), то выполняемые ею строительно-монтажные работы подлежат налогообложению НДС. При выполнении СМР для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ). Моментом определения налоговой базы при выполнении СМР для собственного потребления является последнее число каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ).
Учет расходов по обычным видам деятельности в строительных организациях ведется на счете 20 «Основное производство» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2022 N 94н).
Правила ведения бухучета в СНТ (нюансы)
Если же СНТ получило объект ОС за счет целевых средств, но использует его в коммерческой деятельности, то стоимость актива признается доходом НКО (п. 14 ст. 250 НК РФ). Стоимость имущества в данном случае погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 252 НК РФ).
ВАЖНО! Использование средств из целевых взносов на осуществление капвложений следует отражать с применением счета 83 (согласно инструкции к Плану счетов бухучета, утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2022 № 94н).
Строим дорогу учитываем расходы Манохова СВ
Временные железные, автомобильные, землевозные дороги и проезды, проходящие по стройплощадке или трассе, в том числе соединительные участки между притрассовой дорогой и строящимся линейным сооружением, с искусственными сооружениями, эстакадами и переездами относятся к временным титульным сооружениям (п. 24 Приложения 2 к Сборнику, п. 24 Приложения 7 к Методике).
В Сборнике содержатся перечни работ и затрат, относящихся к временным титульным и нетитульным объектам (в Приложении 2 и в Приложении 3 Сборника соответственно). Также рекомендуемый перечень работ и затрат, относящихся к титульным временным зданиям и сооружениям, приведен в приложении N 7 к Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2022, утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2022 N 15/1 (далее — Методика).
Бух учет продажи здания
Бухгалтерский учет при продаже коммерческой недвижимости Бухгалтерский учет при продаже коммерческой недвижимости В этой статье мы освятим основные проблемы и нюансы, возникающие у фирмы, деятельность которой является продажа коммерческой недвижимости. Основной проблемой, с которой сталкиваются бухгалтера этой отрасли это учет основных средств, учет НДС и прибыли в налоговой базе, и как все это должно отражаться на счетах. Через некоторое время — Объект коммерческой недвижимости нужно списать с баланса основных средств, но какой датой это сделать?.
Купля-продажа недвижимого имущества — это чрезвычайно сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и вызывающий множество вопросов. Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 Гражданского кодекса ГК. Рассмотрим бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости в случае, когда и покупатель и продавец являются юридическими лицами. В связи с этими процесс купли-продажи целесообразно рассматривать с двух сторон: со стороны покупателя; со стороны продавца. В данной статье рассмотрим бухгалтерский учет у продавца. Бухгалтерский учет у покупателя смотрите в статье: «Бухгалтерский учет купли-продажи недвижимости: учет у покупателя». Общие правила при купле-продаже недвижимости Согласно п.
Постановка построенного объекта на бухгалтерский учет с последующей продажей ньюансы
После оформления акта государственной приемочной комиссии у ИП возникают права на полученный актив. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о бухгалтерском учете и финансовой отчетности активы — ресурсы, контролируемые ИП или организацией в результате прошлых событий, от которых ожидается получение будущих экономических выгод. Пунктом 2 статьи 14 Закона о бухгалтерском учете и финансовой отчетности установлено, что методы учета и порядок признания элементов финансовой отчетности устанавливаются в соответствии с МСФО, МСФО для МСБ и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности. В любом из рассматриваемых методах учета, отражение объектов основных средств производится при наличии следующих критериев признания:
Так как, у ИП в соответствии с получением права собственности определяется наличие экономических выгод, но по факту отсутствует надежная стоимостная оценка, признание по бухгалтерскому учету будет осуществлено с того момента, когда фактически будут переданы все документы от строительной организации.
Постановка построенного объекта на бухгалтерский учет с последующей продажей ньюансы
Акт о приеме-передаче объекта основных средств по форме № ОС-1 или акт о приеме-передаче групп объектов основных средств по форме № ОС-1б. В случае приобретения здания или сооружения оформляется акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме № ОС-1а. В формах № ОС-1 и ОС-1а предусмотрен раздел 1, в котором отражаются сведения о состоянии основного средства на дату передачи. Этот раздел заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика). В нем, в частности, указываются фактический срок эксплуатации объекта у предыдущего владельца и установленный им срок полезного использования. Аналогичная информация содержится и в форме № ОС-1б, только в общей таблице;
где К — норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта амортизируемого имущества; N — срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах;
Правила ведения бухгалтерского учета
61. Инвентаризации подлежит все имущество независимо от его местонахождения, а также не принадлежащее субъекту, но числящееся в бухгалтерском учете (находящееся на ответственном хранении, арендованное согласно договору, полученное для переработки, принятое на комиссию), а также имущество, не учтенное по каким-либо причинам, и все виды обязательств.
Допущение последовательности применения учетной политики означает, что выбранная организацией учетная политика применяется последовательно от одного отчетного года к другому. Изменение учетной политики возможно в случае изменения законодательства Российской Федерации или нормативных актов по бухгалтерскому учету, разработки организацией новых способов ведения бухгалтерского учета и существенного изменения условий деятельности.
Постановка на основные средства объекта капитального строительства
Сегодня рассмотрим тему: «акт ввода в эксплуатацию основных средств оборудования и объектов капитального строительства», постараемся выделить самое главное и, при необходимости алгоритм действий. При этом, вам доступны эксклюзивные комментарии нашего эксперта. Все вопросы вы можете задать в специальной форме после статьи. Обращаем внимание, что перед заданием вопросов стоит внимательно прочитать статью, потому что большинство ответов там уже есть.
Следовательно, с момента начала использования в основной деятельности объекта, завершенного строительством и принятого по акту ввода в эксплуатацию, у налогоплательщика возникает обязанность по уплате налога на имущество организаций. Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Как видим, позиция судей складываются не в пользу налогоплательщиков. Ответственность за неуплату налога на имущество. По мнению Минфина, изложенному в Письме от К ним применяются предусмотренные ст.
Нюансы инвентаризации: нумерация объектов учета
Инвентаризация — обязательное мероприятие, которое, в конечном счете, подводит некий итог целому году работы бухгалтера. Именно по данным инвентаризационного учета выясняется, насколько близок учет бухгалтерский к реальности, что было упущено, чего недосчитались.
Выбирая способ нанесения инвентарного номера, помните, что любое непосредственное воздействие на предметы может привести к порче имущества, а значит, наносить номера лучше всего на специальные жетоны или стикеры.
