Письма Минфин Продажа Коммерческой Недвижимости 2022 Году

Налог На Коммерческую Недвижимость В 2022 Году

Правительство Москвы утвердило перечень нежилых объектов на 2022 год, по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, в него включено 37 тысяч объектов общей площадью 97,3 млн квадратных метров, сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

В случае продажи объект недвижимости, находящийся в собственности организации, облагается НДС. Ставка в 2022 году – 18% от суммы договора, с 2022 года ставка налога на добавленную стоимость составит 20%. Кроме того, полученный доход от продажи включается в базу расчета налога на прибыль.

Для того, чтобы вышеуказанные объекты облагались по кадастровой стоимости они должны быть включены уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствующий перечень. Также налоговая служба указывает, что если объект недвижимости образован в результате раздела или иного действия с вышеуказанными объектами недвижимости, то вновь образованный объект при условии соответствия его установленным критериям до включения его в перечень также будет облагаться по кадастровой стоимости. Она будет определяться на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (письмо ФНС России от 6 апреля 2022 г. № БС-4-21/4581@).

Для плавного перехода на налогообложение имущества от кадастровой стоимости городом был введен переходный период с пониженными ставками налога. Максимальная ставка налога в размере 2 процентов, установленная федеральным законодательством, должна была начать действовать в Москве с 2022 года. Однако, в прошлом году по просьбам бизнеса Правительство Москвы продлило в городе переходный период еще на четыре года. В результате налоговая ставка достигнет 2 процентов только к 2023 году, а в следующем году составит 1,8 процента.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Кодекса индивидуальные предприниматели — это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке, не имеют право на получение профессионального налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, предусмотренного пунктом 1 статьи 221 Кодекса.

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Департамента налоговой политики Министерства финансов Российской Федерации от 11.12.2022 N 03-04-07/108943 по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества.

Физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность, вправе при исчислении налоговой базы по НДФЛ применить профессиональный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

На основании пункта 1 статьи 221 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиками и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, имеют налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 Кодекса.

В соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации при продаже недвижимости граждане должны заплатить налог в размере тринадцати процентов от денег, вырученных с продажи. Это может быть достаточно солидной суммой и есть определенные законные способы, позволяющие уменьшить налоговое бремя или даже не платить его в доход государства.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации) и внереализационные доходы.
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.
При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2022 N 03-04-05/92598, от 10.12.2022 N 03-04-05/89295, от 15.08.2022 N 03-04-05/52220, от 28.06.2022 N 03-11-06/2/37424).

Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).

  1. Выбор системы налогообложения.
  2. Назначение и налоги недвижимости в хозяйственной деятельности.
  3. Статус продавца.
  4. Длительность периода действия права собственности.
  5. Наличие расходных документов по приобретению недвижимости.

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

К примеру, Я продаю дом, который построил в 2022 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.

Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2022 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.

К примеру, в марте 2022 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2022 году. В апреле 2022 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.

К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%

До 2022 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2022 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.

Вместе с тем, в случае приятия на уровне субъекта Российской Федерации решения о разработке (реализации) государственных программ субъекта Российской Федерации с учетом норм Положения, в целевой статье бюджета субъекта Российской Федерации могут быть применены следующие структурные элементы:

Согласно положениям статьи 45.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон N 131-ФЗ) правила благоустройства территории муниципального образования утверждаются представительным органом соответствующего муниципального образования. При этом утверждение правил благоустройства территории муниципального образования находится в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования (пункт 10 статьи 35 Закона N 131-ФЗ). Указанные правила могут регулировать в том числе вопросы содержания и восстановления элементов благоустройства.

Это интересно:  За какой период пишется заявление на ветеранские льготы

Однако, если на этапе планирования предстоящих выплат определить тип получателя не представляется возможным, следует учитывать положения пункта 3 статьи 217 Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которым перераспределение бюджетных ассигнований, предоставляемых на конкурсной основе, возможно путем внесения изменений в сводную бюджетную роспись без внесения изменений в закон (решение) о бюджете.

2.2.1. Расходы бюджетов субъектов Российской Федерации (местных бюджетов), источником финансового обеспечения которых являются неиспользованные остатки целевых межбюджетных трансфертов, полученных из федерального бюджета, прошлых лет, отражаются по направлению расходов 58000 «Целевые федеральные межбюджетные трансферты прошлых лет» в случае отсутствия у Российской Федерации расходных обязательств по предоставлению в текущем финансовом году соответствующих целевых межбюджетных трансфертов (пункт 29.1 Порядка N 85н на 2022 — 2024 годы).

от 6 июня 2022 г. N 85н «О Порядке формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структуре и принципах назначения» в редакции приказа Министерства финансов Российской Федерации от 11 июня 2022 г. N 78н «О внесении изменений в Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структуру и принципы назначения, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 июня 2022 г. N 85н» (далее — Порядок N 85н на 2022 — 2024 годы, Приказ N 78н соответственно);

Вместе с тем, в случае приятия на уровне субъекта Российской Федерации решения о разработке (реализации) государственных программ субъекта Российской Федерации с учетом норм Положения, в целевой статье бюджета субъекта Российской Федерации могут быть применены следующие структурные элементы:

Согласно положениям статьи 45.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) правила благоустройства территории муниципального образования утверждаются представительным органом соответствующего муниципального образования. При этом утверждение правил благоустройства территории муниципального образования находится в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования (пункт 10 статьи 35 Закона № 131-ФЗ). Указанные правила могут регулировать в том числе вопросы содержания и восстановления элементов благоустройства.

Однако, если на этапе планирования предстоящих выплат определить тип получателя не представляется возможным, следует учитывать положения пункта 3 статьи 217 Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которым перераспределение бюджетных ассигнований, предоставляемых на конкурсной основе, возможно путем внесения изменений в сводную бюджетную роспись без внесения изменений в закон (решение) о бюджете.

2.2.1. Расходы бюджетов субъектов Российской Федерации (местных бюджетов), источником финансового обеспечения которых являются неиспользованные остатки целевых межбюджетных трансфертов, полученных из федерального бюджета, прошлых лет, отражаются по направлению расходов 58000 «Целевые федеральные межбюджетные трансферты прошлых лет» в случае отсутствия у Российской Федерации расходных обязательств по предоставлению в текущем финансовом году соответствующих целевых межбюджетных трансфертов (пункт 29.1 Порядка № 85н на 2022 — 2024 годы).

от 6 июня 2022 г. № 85н «О Порядке формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структуре и принципах назначения» в редакции приказа Министерства финансов Российской Федерации от 11 июня 2022 г. № 78н «О внесении изменений в Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структуру и принципы назначения, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 июня 2022 г. № 85н» (далее — Порядок № 85н на 2022 — 2024 годы, Приказ № 78н соответственно);

Роман Герасимчук объясняет основные моменты, которые следует учитывать: «Во-первых, нужно дождаться ввода в эксплуатацию и приведения территории дома в порядок, а этот процесс может серьезно затянуться. Во-вторых, в новой квартире необходимо делать ремонт „с нуля“, что в любом случае потребует дополнительного времени и средств. Не стоит забывать, что ремонты в новом доме будут продолжаться как минимум пару лет, а это шум и пыль в доме. К преимуществам можно отнести более низкую стоимость покупки, рост стоимости квартиры сразу после ввода в эксплуатацию на 10-20%, и наличие относительно стабильного спроса на новое жилье».

Популярность инвестиции в жилую недвижимость объяснил «Сегодня» директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук: «Инвестиции в недвижимость, в частности, в жилье, являются одним из самых надежных инструментов сбережения средств, о чем прямо говорит конъюнктура рынка в период 2022-2022 гг., когда многие держатели банковских депозитов обналичивали их с целью реинвестиции в квадратные метры».

Эксперт поясняет, что порог для инвестирования в жилую недвижимость сейчас начинается от 500 тыс. грн – за эти деньги можно приобрести 1-комнатную квартиру на окраине Киева, в 10-15 минутах езды на маршрутке от метро. А вот уже за однокомнатную квартиру в пешей доступности к удобной транспортной развязке придется отдать не менее 900 тыс. грн.

Эксперты связывают рост привлекательности украинского рынка недвижимости для иностранных инвесторов с уменьшением качественных и доступных активов в других странах Европы. Украинский рынок недвижимости пока что недооценен, а возможность роста аренды есть во всех сегментах коммерческой недвижимости – торговая недвижимость, офисы, склады и т.д.

Как рассказали «Сегодня» в инвестиционной компании InVenture, по итогам 2022 года практически во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдался довольно ощутимый рост спроса со стороны арендаторов, снижение уровня вакантности площадей, что соответственно сказалось на увеличении арендных ставок. Это является основным индикатором для инвесторов, специализирующихся на инвестициях в коммерческую недвижимость, ведь эти признаки, как правило, приводят к росту стоимости квадратного метра в среднесрочной перспективе.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

— при регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» или «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);

Нередко бизнесмены задействуют в деятельности личное имущество (например, автомобиль). Запретов и, тем более, санкций для этого не установлено. Ведь законодательство не устанавливает разграничений между личным имуществом физлица и его имуществом как индивидуального предпринимателя. До тех пор пока ИП не примет решение это имущество продать. Вот тут и возникает масса вопросов. Под действие каких налогов попадает доход от реализации? Рассчитывается ли налог с выручки от продажи в рамках предпринимательской деятельности? Или следует платить НДФЛ как физлицо? Можно ли претендовать на имущественный вычет и тем самым снизить налог? Сразу скажем, что все зависит от множества нюансов: особенностей самого имущества, вида деятельности и некоторых других факторов, которые следует рассматривать в совокупности. К сожалению, в рамках одного материала осветить абсолютно все нюансы расчета налогов невозможно. Поэтому мы рассмотрим лишь общие принципы и подходы, необходимые ИП для принятия решения.

Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.

Расчет налога при продажи коммерческой недвижимости 2022

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

Вы должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, которая подается по истечении календарного года, в течение которого была проведена сделка по отчуждению объекта недвижимости. Срок ее подачи – не позднее 1 мая. Декларацию Вы можете подать лично либо заполнить ее через личный кабинет ФНС. Налог нужно заплатить с разницы между налогооблагаемой базой (то есть 70% от кадастровой стоимости) и 490 тысяч рублей – с получившейся суммы Вы заплатите 13%. Данные правила действительны только для физических лиц.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Это интересно:  Восстановить водительское удостоверение после утери в другом регионе

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2022 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Еще один случай, когда активная бизнес-недвижимость освобождается от поборов, содержит НК РФ. В уже упомянутом пп. 17.1 п. 1 ст. 217 указан перечень имущества, которое можно продавать без отчислений, даже если с помощью такой собственности продавец систематически зарабатывал. Обязательное условие налоговой льготы стандартное – пребывание вещи в собственности отчуждателя не меньше минимального предельного срока. Список льготных объектов составляют:

Объемы сборов государства в первую очередь зависят от характеристик реализатора. Законодательством установлено отдельный порядок взыскания для организаций и физлиц, а также индивидуальных предпринимателей. Для исчисления суммы взноса, который нужно уплатить после заключения договора купли-продажи, необходимо определить цену товара.

  • вещи, приобретенные до 01.01.2022 года, реализуются без взимания побора с выручки, если продавец числился в статусе собственника хотя бы 3 года;
  • если помещение оформлялись реализатором, начиная с 01.01.2022, отмена перечислений в госказну возможна при условии отчуждения вещи после истечения 5 лет (кроме унаследованного или подаренного близкими родственниками отчуждаемого предмета, а также приватизированного имущества или вещей, полученных за договором пожизненного содержания).
  • работа на ОСН (общая система налогообложения) предусматривает отчисление госпоборов в пределах 13%. При этом продавцу придется дополнительно выложить сумму в размере 20% бизнес-прибыли в качестве НДС;
  • если применяется УСН (упрощенная система налогообложения), следует быть готовым отдать государству 6% или 15%. Первое значение установлено для схемы «доходы», когда взыскание производится с полученной валовой выручки. 15‑процентная пошлина применяется при выборе схемы «прибыль минус расходы». При этом субъекты РФ вправе понижать эти показатели до установленного федеральным законодательством минимума.

Однако под взыскание попадает не вся продажная стоимость предмета, а разница между расходами на приобретение и выручкой от последующей перепродажи, то есть заработанная прибыль. Для того чтобы воспользоваться таким порядком, необходимо документально подтвердить понесенные траты, в число которых могут входить:

Предприниматели-упрощенцы:
• использовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
• неиспользовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.

ИП, работающие на ОСНО, при продаже нежилой недвижимости, которая:
• использовалась в предпринимательской деятельности, начисляют НДФЛ и НДС;
• не использовалась в предпринимательской деятельности и находилась в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации), уплачивают НДФЛ.
Подробности мы разобрали выше, когда описывали налогообложение при продаже недвижимости на УСН и ОСНО.

Операция по продаже земельного участка не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). В других случаях НДС при реализации нежилой недвижимости начисляют в общем порядке, если ИП не освобожден от этого налога. Индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров, работ, услуг этих ИП без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ).

ИП, работающие на ПСН, при реализации недвижимого имущества обязаны начислить налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения: УСН или ОСНО (письмо Минфина РФ от 03.04.2022 № 03-11-11/26730). Это объяснятся тем, что доходы от реализации недвижимости не подпадают под ПСН (ст. 346.43 НК РФ).

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 161 и 174.1 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при продаже нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, не исчисляет НДС.

Письмо; Минфина России от N 02-08-10/103863; О направлении разъяснений по применению операций сектора государственного управления; (вместе с; Руководством по применению классификации операций сектора государственного управления (часть 2); )

Кассовые расходы на приобретение неисключительных прав пользования на результаты интеллектуальной деятельности (прав пользования на результаты интеллектуальной деятельности в соответствии с лицензионными договорами либо иными документами, подтверждающими существование права пользования на результаты интеллектуальной деятельности) отражаются по подстатье 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ.

Министерство финансов Российской Федерации в дополнение к письму от 11 декабря 2022 г. N 02-08-10/109210 направляет для использования в работе разъяснения по применению классификации операций сектора государственного управления (далее — КОСГУ) в части поступлений нефинансовых активов (350, 360 КОСГУ), доходов, включенных в группы 100 «Доходы» КОСГУ, 400 «Выбытие нефинансовых активов» КОСГУ, увеличения (уменьшения) прочей дебиторской (кредиторской) задолженности 560, 660, 730, 830 КОСГУ (приказ Министерства финансов Российской Федерации от 29 ноября 2022 г. N 209н «Об утверждении Порядка применения классификации операций сектора государственного управления»).

Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий), либо уплата которого обусловлена осуществлением в пределах территории, на которой введен сбор, отдельных видов предпринимательской деятельности .

нематериальных активов — приобретение (создание) программного обеспечения иных результатов интеллектуальной деятельности, признаваемых объектами учета нематериальных активов и приравненные к ним средства индивидуализации, в том числе в рамках научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ;

доходы от части платы за пользование и (или) содержание (возмещение затрат по содержанию) имущества, осуществляемой в соответствии с договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования, размер которой не зафиксирован договором в виде денежного значения и определяется в ходе исполнения договора (доходы по условным арендным платежам). Например, доходы от компенсации затрат (расходов) по оплате потребленных коммунальных услуг, по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию здания (помещения), переданного в аренду, безвозмездное пользование, по техническому обслуживанию имущества, поступающие в соответствии с договором аренды, безвозмездного пользования (135);

Налог при продаже коммерческой недвижимости

Идентичный вопрос по жилым помещениям с этого года имеет определённую ясность, но к сожалению нежилых помещений поправки к закону не коснулись.
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые от реализации иного имущества (Ваш случай, нежилое — это иное имущество), находившегося в собственности три года и более (с 2022 года пять лет и более). Данная норма НЕ распространяется на доходы физлиц от продажи ценных бумаг, а также от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности.
Но я за то, чтобы налогоплательщик боролся за свои интересы до конца и не раз на эту тему высказывался, с некоторыми клиентами судимся по этим делам и надеемся на положительный результат. Так вот, ключевым считаю слово «ИП» и здесь вся зацепка между строк, то есть: «используемого ИП в предпринимательской деятельности.» У Вас хоть и ИП есть, но в этом деле Вы платили налоги, с доходов физического лица в размере 13 %, вернее, юр. лицо за Вас переводило эти 13 % в качестве налогового агента ( эффект тот же, без разницы). Считаю, что Вы не пользовались льготными тарифами по упрощёнке, Ваше ИП вовсе не адаптировано под недвижимость, может быть у Вас даже нет ОКВЭД с этим видом деятельности (здесь нужно тщательно разобраться, вопрос очень щепетильный и всё склоняется не в Вашу пользу, но если у Вас всё так, как я пишу, то шансы есть). Объект недвижимости автономно от ИП сдавалась и Вам нужно настаивать на том, что Вы получали доход, как физическое лицо и платили налоги, как физическое лицо 13% не задействовав помещение в предпринимательской деятельности ИП. Нужно отстаивать такую точку зрения, разделить эти понятия, что ИП — это ИП со своими делами и бизнесом, а имущество — это имущество без ИП, которое сдавалось именно ФИЗ. ЛИЦОМ, а у физических лиц свои порядки и здесь вступает в силу тот же пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, по которому освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые от реализации иного имущества находившегося в собственности три /пять лет и более. Вот такая вот точка зрения, поддержки не ждите, нет понимания, тогда по суду отстаивайте свои права, с акцентом на ущемление прав физического лица по вышеуказанному закону. С уважением, Арман!

Это интересно:  Восстановление домовой книги проданного дома

Наталья привела свежее письмо Минфина, большое спасибо за это письмо.
Освежил память и нашёл интересный фрагмент, если Вы прочитаете этот кусок и сопоставите с тем, что я написал выше, то можно понять логику линия поведения и на чём ставить акцент, это лишний раз доказывает, что шансы есть и их искать далеко не нужно, вот пожалуйста абзац от того же Минфина:
«В соответствии с вышеуказанными положениями предпринимательская деятельность может заключаться не только в использовании гражданином результатов труда, но и в использовании принадлежащего ему имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности.
В ТО ЖЕ ВРЕМЯ владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.» Делайте правильные выводы, удачи!

Непростая ситуация.
Если отвлечься от того что вы ИП на ОСН, то п/п 4 п.2 ст.220 НК РФ запрещает использовать имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности. Вы сдавали помещение в аренду, следовательно оно использовалось в предпринимательской деятельности. А это означает что вычесть расходы на приобретение помещения из цены, которую вы выручите за него (уменьшить доходы на сумму понесенных расходов), вы не сможете. И не зависимо от того что помещение принадлежит вам 10 лет, не платить налог тоже не получится в соответствии с п.17.1. ст.217, ст.217.1 НК РФ. Смотрите Письмо МИНФИНА
от 18 июня 2022 г. N 03-04-05/44452, Письмо ФНС России от 07.05.2022 N СА-4-7/8614 , определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2022 N 487-О.
Но у вас еще и зарегистрировано ИП на ОСН. При сдаче в аренду нежилых помещений сейчас налоговая практикует доначисление НДС даже с ФЛ, которые ИП не являются. Продажа нежилого помещения тоже НДСная операция.
При этом, налогоплательщики, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и использующие общий режим налогообложения, при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, в соответствии с п. 1 ст. 221 Кодекса. Указанные налогоплательщики уплачивают налог по ставке в размере 13 %.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.
Таким образом, налоги платить придется, не смотря на давность владения.
Кроме того, ваша ситуация требует очень аккуратного и взвешенного подхода. Не исключено, что если вы захотите вычет как ИП при продаже помещения — налоговая сможет попытаться доначислить вам НДС за аренду и штрафануть (вы же ИП на ОСН).
Тут надо риски оценить, выработать единую логичную линию поведения.

Здравствуйте.Я ИП на общей системе налогообложения с НДС.10 лет назад купил нежилое помещение как частное лицо.НДС на возмещение не ставил, в расходы ИП не ставил.Сдавал в аренду как частное лицо.Налог 13% платили за меня арендаторы. Сейчас нужно продать.Какие налоги мне придётся платить(или не придётся)? Заранее спасибо.

Арман, посмотрите судебную практику к п/п 4 п.2 ст.220 НК РФ и к п.17.1 ст.217 НК РФ. Красной нитью проходит что согласно п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Вот топикстартер сдавал в аренду нежилое помещение, что подтверждается в том числе и удержанием с него НДФЛ налоговым агентом (Арендатором). То есть получал прибыль от пользования имуществом, помещение использовалось в предпринимательской деятельности. Пусть не от имени ИП, а от имени ФЛ (но у которого есть ИП на ОСН). И речь о нежилом помещении идет.
Положения п.17.1. ст.217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Это прямо указано в данном пункте.
Суды в настоящее время блюдут государственные интересы и ратуют за сбор налогов.
К тому же речь идет об ИП на ОСН, НДСнике. Потому что я упоминала выше — налоговая даже с ФЛ требует уплаты НДС, ссылаясь что аренда нежилых помещений — НДСная операция и что вы не зарегистрированы как ИП — ваша проблема, а не государства. И КС РФ пишет — никто не вправе извлекать преимуществ из своего недобросовестного поведения (что как ИП не зарегистрирован, так и налоги не плачу). И если просто ФЛ может подать заявление об освобождении по ст.145 НК РФ (при сумме до 2 млн.), то тут ИП на ОСН.
Разумнее не наделать г. на, чтобы потом бороться. А сейчас продумать стратегию, просчитать и минимизировать риски. Поэтому тут к аудитору опытному надо, или главбуху, или налоговому консультанту на очную профессиональную консультацию за деньги.

Налоговые и бухгалтерские изменения с 2022 года

С 2024 года для освобождения от НДС у действующих организаций среднемесячная зарплата за прошлый год должна быть не ниже средней по отрасли. У вновь созданных организаций и ИП в год создания зарплата за квартал, который предшествует использованию льготы, должна быть не ниже среднеотраслевой.

Новый налоговый режим — АУСН. С 1 июля 2022 года должен заработать новый режим — автоматизированная упрощённая система налогообложения. Пока только в качестве эксперимента в четырёх регионах: Москва, Московская область, Калужская область и Татарстан. Действовать будет для малого бизнеса с численностью до 5 человек и доходами до 60 млн руб. Ставка налога будет 8% для объекта «Доходы» и 20% для объекта «Доходы минус расходы» с минимальным налогом 3%. При этом страховые взносы за работников и фиксированные взносы ИП будет нулевые.

Установлены пределы финансирования предупредительных мер по сокращению травматизма и профзаболеваний. Он остался на уровне 2022 года: 20% от суммы взносов, начисленной за прошлый год. В отношении работников предпенсионного возраста при направлении их на санаторно-курортное лечение этот показатель может быть увеличен до 30%.

Общепит не будет платить НДС. С 2022 года предприятия общественного питания смогут не платить НДС, если общий доход за прошлый год по данным налогового учёта не более 2 млрд руб., а доля доходов от общепита — не менее 70%. Новые организации и ИП, созданные в 2022-2023 годах, в год создания смогут сразу применять эту льготу.

Введены единые сроки уплаты налога на имущество организаций и авансовых платежей. С 2022 года все организации должны платить налог не позднее 1 марта, а авансовые платежи — в течение месяца после отчётного периода. Раньше срок устанавливали региональные власти.

Следует также отметить, что согласно пункту 4 статьи 79 Бюджетного кодекса Российской Федерации органам государственной власти (государственным органам), органам управления государственными внебюджетными фондами, органам местного самоуправления, являющимся государственными (муниципальными) заказчиками, предоставляется право передать на безвозмездной основе на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика по заключению и исполнению от имени соответствующего публично-правового образования государственных (муниципальных) контрактов от лица указанных органов при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты государственной (муниципальной) собственности (далее — соглашение о передаче полномочий) бюджетным и автономным учреждениям, в отношении которых указанные органы осуществляют функции и полномочия учредителей, или государственным (муниципальным) унитарным предприятиям, в отношении которых указанные органы осуществляют права собственника имущества соответствующего публично-правового образования.

Условия передачи полномочий и порядок заключения соглашений о передаче полномочий в отношении объектов государственной собственности Российской Федерации, государственной собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, местными администрациями муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 11.8 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14 сентября 2022 г. № 194н, Минфином России не осуществляется разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, практики применения нормативных правовых актов Минфина России, а также толкование норм, терминов и понятий, за исключением случаев, если на него возложена соответствующая обязанность или если это необходимо для обоснования решения, принятого по обращению.

Также Минфин России не обладает ни надзорными, ни контрольными функциями и (или) полномочиями в отношении осуществляемых закупок, в связи с чем не вправе рассматривать вопрос о правомерности совершенных и (или) совершаемых действий участниками контрактной системы в сфере закупок.

Соглашения о передаче полномочий являются основанием для открытия органам, указанным в абзаце первом указанного пункта, в органах Федерального казначейства (финансовых органах субъектов Российской Федерации и финансовых органах муниципальных образований) лицевых счетов получателя бюджетных средств по переданным полномочиям для учета операций по осуществлению бюджетных инвестиций в объекты государственной (муниципальной) собственности.

kapitalurist
Оцените автора
Бюро правового консалтинга - Lawcapital.ru