Планировка и застройка населённых пунктов
В прямой постановке данный вопрос детально рассмотрен сводом правил за номером СП 42.13330.2022. Минрегионразвития утвердил настоящий документ своим приказом за № 820, изданным 28.12.2022. Настоящий СП представляет собой кардинально переработанный, с учётом современных требований, СНиП за номером 2.07.01-89. На территории нашей страны новые правила действуют с 20.05.11.
Поскольку развитие крупного города и небольшого посёлка имеет принципиальные различия, все объекты на территории нашей страны по численности проживающего в них населения подразделяются на несколько категорий.
Правила застройки на землях населенных пунктов
Правила застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в котором устанавливается порядок градостроительной деятельности на территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований. Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов. В состав правил включаются схема зонирования — графический материал и текстовые материалы.
Правила застройки могут быть обжалованы в суд проживающими на соответствующих территориях гражданами, а также собственниками и иными владельцами объектов недвижимости, права и законные интересы которых оказались нарушены. Органы местного самоуправления вправе создавать комиссии по решению спорных вопросов регулирования использования и изменения объектов недвижимости с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц.
Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
В соответствии со статьёй 85 ЗК РФ и 35 статьёй Градостроительного Кодекса земли населённых пунктов подразделяются на определённые территориальные зоны: жилые, общественно-деловые зоны, производственные, зоны инженерных и транспортных, специального назначения (кладбища), зоны военных объектов, рекреационные и могут быть иные зоны – перечень не исчерпывающий.
Земли общего пользования могут находиться в любой зоне (занятые скверами, пляжами, парками) и эти земли не подлежат приватизации.
Градостроительное зонирование – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне и в одной зоне устанавливается единый градостроительный регламент.
В ходе этого зонирования разрабатываются правила землепользования и застройки – это документ, который утверждается правовыми актами органов местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органами исполнительной власти субъектов) и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок принятия такого документа и внесения в него изменений.
Градостроительный регламент – это установленные в пределах территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешённого строительства и ограничения использования земельных участков.
Этот регламент обязателен для всех правообладателей земельных участков. В одной территориальной зоне правообладатели могут использовать землю в соответствии с любым видом разрешённого использования.
Земельный участок считается несоответствующим градостроительному регламенту, если вид его использования не входит в перечень видов разрешённого использования или не соответствует предельным значениям. Использование таких участков может сохраняться, если их использование не опасно для жизни людей, памятников истории и не влияет (не нарушает) на состояние окружающей среды. Если же нет – то запрет на использование таких участков устанавливается органами местного самоуправления.
Новое строительство и реконструкция допускается только с учётом градостроительных регламентов.
Действие градостроительных регламентов не распространяется:
-На земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, которые включены в Единый государственный реестр культурного наследия.
-В границах территорий общего пользования.
-На участках, занятых линейными объектами.
-Предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительные регламенты включают в себя три составные части.
Решения о разработке и подготовки принимается главой местного самоуправления, потом подготавливается проект, после их разработки органы местного самоуправления проверяют их на соответствие всем другим документам (территориальному планированию и т.д.), а потом публичные слушания, после этого проект вновь отправляется главе местного самоуправления и он представляет его представительному органа. Проект утверждается либо отклоняется и отправляется на доработку представительным органом местного самоуправления.
Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и всего, что находится на и под его поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации.
Этот проект состоит из основной части (в ней отмечаются красные линии (они, как правило, обозначают границы улиц, земельных участков с линейным планированием), линии, обозначающие дороги, улицы, объекты инфраструктуры, положение о размещении объектов капитального строительства) и материалы по обоснованию состоят из графической части и пояснительной записки.
Зонирование земель населенных пунктов
В соответствии с законом, земли, которые используются и предназначены для проведения застройки, входят в состав земель населенных пунктов, так как по своему целевому назначению они предназначены для развития населенных пунктов.
Согласно правилам землепользования и застройки, для каждой территориальной зоны устанавливается отдельный градостроительный регламент, который разрабатывается с учетом особенностей места расположения земельного участка, а также необходимости сочетать различные виды по использованию земельных участков населенного пункта.
Правила застройки в системе градостроительных норм и правил
Черта городских, сельских населенных пунктов представляет собой внешние границы земель населенных пунктов, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Также согласно ст. 84 ЗК РФ установление названной черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Основой правового режима земель населенных пунктов является правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости на них как единого комплекса, определение условий строительства и эксплуатации зданий, строений и сооружений и их эксплуатации. Для того чтобы обеспечить благоприятные условия проживания населения, развития инфраструктуры населенных пунктов, эти земли должны использоваться в соответствии с документами территориального планирования, в частности генеральными планами и схемами территориального планирования муниципального района. Территориальное планирование (градостроительное зонирование) использования земель данной категории — отличительная черта их правового режима. В результате градостроительного зонирования определяется разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости на них. Документы зонирования, которые в соответствии с градостроительным законодательством (ст. 39 ГсК РФ) составляют часть правил землепользования и застройки, поэтому утверждаются и изменяются этими правилами.
Согласно п.1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами городских и сельских населенных пунктов. Поскольку основное назначение земель данной категории — использование их для застройки и развития населенных пунктов в настоящем времени или в ближайшей перспективе, многие отношения, связанные с использованием этих земель, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.
Земли жилой застройки населенных пунктов: целевое назначение и разрешенное использование
Правовой режим земельных участков определяет условия возведения зданий и сооружений на них и их эксплуатации. В некоторых случаях проявляется обратная взаимосвязь. Режим использования объектов недвижимости, прочно связанных с землей, в свою очередь, обусловливает правовой режим земельных участков, установление ограничений на их использование[18].
— служат основой для размещения зданий, строений и сооружений, выполняющие различные функции (культурно-бытовые, административно-хозяйственные и т. п.) в интересах населения поселения, что обусловливает внутреннее многообразие земель поселений.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий поселений и изменение категорий и ВРИ земельных участков
- проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;
- градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.
ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.
Правовой режим земель населенных пунктов
— зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Правила застройки на землях населенных пунктов
Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, внесения в них изменений, информирования населения о разработке правил, их обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий поселений, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления. Разрешения на строительство объектов недвижимости, выданные в установленном порядке до введения в действие правил застройки, действуют в течение срока действия указанных разрешений, за исключением тех случаев, когда не обеспечиваются требования безопасности населения.
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию и охране земель населенных пунктов, осуществлению градостроительной деятельности, являются Конституция РФ, ЗК РФ, ГрК РФ, федеральные законы принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления, нормативные правовые акты исполнительных органов государственной власти и др. Особое место здесь занимает градостроительное регулирование использования земель населенных пунктов, т.е. генеральные планы развития их территории и регулирование застройки, а также генеральные планы городских округов. В ЗК РФ прописано, что «земельные участки в городских и сельских населенные пунктах могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских населенных пунктов, правилами землепользования и застройки».
Правовой режим земель населенных пунктов
В связи с тем что Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»* титул «пожизненное наследуемое владение» был исключен из содержания ЗК, в настоящее время четко не урегулирован вопрос о том, на каком титуле члены гаражно-строительных кооперативов используют землю. Если это право было оформлено до принятия Указа Президента, то таким титулом продолжает быть право пожизненного наследуемого владения.
Земельные участки для дачного строительства. Земельные участки, предоставленные для дачного строительства, используются для возведения жилого дома, хозяйственных построек и организации отдыха, а также выращивания овощей, ягод, фруктов, цветов (ст. 81 ЗК). Правовой режим этих участков практически полностью аналогичен правовому режиму земель, используемых для ведения садоводства и огородничества, закрепленному в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (см. § 5 гл. 11).
Нормы и правила строительства на земельных участках под ИЖС
Правила, закрепленные в правовых актах, четко регулируют самые основные критерии для строительства жилого дома. Чтобы правильно поместить различные объекты на участке, нужно подготовить схему планировки по организации территории земельного участка. И еще, заказать план по градостроительству участка.
Основным правовым актом, определяющим правила застройки на ИЖС, является Градостроительный Кодекс. В нем четко прописано понятие индивидуального жилого дома, каким он должен быть и основные правила его постройки.
Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования участков этой категории
Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.
Правовое регулирование застройки земель населенных пунктов
К числу других особенностей правового режима земельных участков для разработки полезных ископаемых относится право недропользователя ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода. Одновременно на него возлагаются обязанности по соблюдению утвержденных в установленном порядке стандартов, регламентирующих условия охраны земель от вредного влияния работ, связанных с пользованием недрами, и приведение участков земли, нарушенных при пользовании недрами, в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.
— размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений и устройств;
Где дают разрешение на застройку купленного земельного участка
Так вот именно в ПЗЗ обозначены все виды использования определённого участка. И правила, при этом, можно корректировать. А алгоритм корректировки правил описан в них же. То есть, описан весь процесс по переводу земель из одной зоны в другую, например, в правилах можно найти алгоритмы:
- устройством инженерной инфраструктуры (в сельских поселениях (СП) она частично децентрализована и иногда обслуживается самими жителями, в городском поселении (ГП) обслуживание инженерных сетей возложено на специализированные службы);
- видами занятости (в СП преобладает сельскохозяйственные виды занятости, а в ГП – промышленные и торговые);
- наличием личного подворья (в ГП отсутствие личного подворья ограничивает трудовую деятельность горожан только местом работы);
- характером застройки (в СП преобладает малоэтажное строительство, в ГП – многоэтажное).
Земли населенных пунктов разрешение на строительство
Важно!
При выборе того или иного варианта стоит помнить о том, что зачастую дачный участок можно купить в полтора-два раза дешевле при той же площади.
Это очень важный фактор, ведь если на земле можно строить жилой дом, то он, по сути, ничем не отличается от ИЖС или ЛПХ.
Большие земельные участки, могут быть использованы для строительства усадьбы, но хозяину придется зарегистрироваться в налоговой и вести сельскохозяйственную деятельность. На практике целевое использование участка можно подтвердить наличием фруктового сада или собственной конюшни.
Правила застройки на землях населенных пунктов
Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.
Однако реконструкция таких объектов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции.
