Переуступка Прав При Продаже Квартиры С 01072022: информация с разъяснениями

Если изначально квартира приобреталась по ДДУ, то регистрация договора о переуступке прав – законодательное требование. Цессионарий обращается в Росреестр со всеми необходимыми документами. Здесь понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физического лица и 22000 рублей для юридического лица. Регистрация договора занимает в среднем 5-10 дней. Только после этого цессионарий уплачивает деньги по договору в пользу цедента. Переуступка прав считается завершенной.

Физическое или юридическое лицо заключает с Застройщиком стандартный договор долевого участия. ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего Покупатель (он же инвестор) вносит деньги за объект недвижимости.
Инвестор понимает, что он не может или не хочет дожидаться окончания строительства. Такое решение может объясняться разными причинами – желанием продать квартиру подороже, нуждаемостью в средствах в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами и пр. Например, ФЛ или ЮЛ может приобрести квартиру еще на стадии котлована по самой низкой стоимости. Однако по мере возведения дома цена квартиры будет расти, и инвестор сможет выгодно реализовать жилье в пользу другого Покупателя. Сделать это удастся только по переуступке прав, т.к. обычная купля-продажа в случае с недостроенным объектом недвижимости будет незаконна.
Инвестору требуется найти заинтересованного Покупателя и «заменить» сведения в исходном договоре ДДУ. Для этого составляется договор о переуступке прав (или договор цессии). Согласно данному документу, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием» (ст. 388 ГК РФ и ст. 389 ГК РФ). После составления и подписания договора о переуступке прав Покупатель отправляется в Росреестр, где актуализирует сведения в единой базе данных.

Чаще всего переуступка кредита требуется супругам, которые вместе приобретали квартиру в ипотеку. Однако затем муж и жена решили развестись, в связи с чем у них отпала необходимость и в наличии общего жилья, и в выплате кредита за это жилье. Они могут найти заинтересованного Покупателя, который согласится приобрести права на квартиру с условием выплаты оставшегося кредита. Другой распространенный случай – переезд цедента. Чтобы снять с себя любые ограничения и обременения, он может:

данные о сторонах (цеденте и цессионарии);
предмет договора (право требования на квартиру или право требования заключения основного договора купли-продажи);
идентификационное описание квартиры;
цена договора и порядок проведения взаиморасчетов;
обязанности сторон;
ответственность сторон;
порядок разрешения конфликтов;
пункт о необходимости государственной регистрации договора в Росреестре (если изначально был ДДУ – регистрация проводится, если изначально был ПДКП – регистрация не проводится);
количество оригинальных экземпляров настоящего договора (обычно подготавливается 3 или 4 экземпляра: цеденту, цессионарию, Застройщику и Росреестру);
адреса и подписи сторон.

Помните, что если инвестор уже взял кредит при заключении исходного договора (ДДУ или ПДКП), то вместе с переуступкой прав на квартиру к вам может перейти и обязательство по выплате кредита. Вы станете лицом, финансово ответственным перед банком. Переуступка кредита и его перевод на другое лицо должен быть согласован с конкретным банком. Оно может выдать свое согласие, а может выдать отказ.

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав

Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
Несоответствие плановой и фактической планировки.

заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
в случае использования кредитных средств — кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
квитанцией об оплате госпошлины;
договором уступки.

договор, согласно которому производится переуступка прав;
договор уступки права требования (2 экз.);
согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ — несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на уступку;
согласие второго супруга на передачу прав.

Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект — большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
Трудности с поиском кредитодателя.
Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Покупка недвижимости предполагает значительные расходы, и даже если квартира недорогая, ее стоимость крайне редко бывает ниже полумиллиона. Большие суммы привлекают любителей «проворачивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, и идея купить квартиру по переуступке права может обернуться потерей времени и денег.

Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия. Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки. Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.

сделки противоречат действующему законодательству;
мнимое заключение нескольких сделок;
признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

Сделка не может быть признана действительной, если в ней не участвует третья заинтересованная сторона (застройщик). Также может возникнуть необходимость привлечь к сделке банк (в том случае, если продавец или покупатель для покупки квартиры привлекал ипотечный кредит, который на момент сделки остается непогашенным).

Как из сложившейся ситуации «выкрутиться» без потерь? В соглашении цессии надо прописать пункт, по которому первоначальный хозяин, выступит поручителем строительной организации. Тогда, если произойдёт остановка строительства или компания обанкротится, покупатель сможет, потребовать денежной компенсации не только от фирмы-застройщика, но и продавца. Конечно, уговорить владельца взять ответственность за «недостатки» фирмы-строителя на себя, очень трудно. Но если продавец откажется, покупателю нет резона приобретать жильё, которое в любой момент «утечёт, как вода сквозь пальцы».

Это интересно: Льготы На Коммунальные Услуги Ветеранам Труда И Инвалидам 3 Группы В Ярославской Области

Покупка квартиры по переуступке прав – распространённый вид сделки, как для России, так и для стран ближнего зарубежья. Однако вокруг этого процесса «крутится» множество аферистов. Они утверждают, приобретая квадратные метры таким способом, человек обязательно получает права собственности на жильё. Но в реальности совсем не так. Проанализируем, какие риски возникают во время приобретения квартиры таким способом.

Фирма или обычный гражданин, вложивший свои средства в новый дом, может посчитать, что жилой комплекс не достроят, поэтому решает избавиться от своей доли таким способом. А иногда, первый хозяин просто передумал жить в этой квартире, его не устроила имеющаяся инфраструктура, удалённость от места работы и прочее. Поэтому он решил продать неподходящую жилплощадь. Для этого первоначальному хозяину необходимо передать своё право требования на жилое помещение другому дольщику, естественно за деньги.

Ещё одним видом мошенничества при приобретении жилья по переуступке являются «двойные продажи». Но если сделка подкреплена соглашением долевого участия с регистрацией в отделении Росреестра, опасности «двойной продажи» нет. Когда приобретается квартира в новом доме, надо узнавать на основе какого документа подтверждаются права у первоначального владельца. И нет ли других людей, претендующих на это жильё. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав тоже требует заверения в Росреестре.

Когда человек покупает квартиру в несданном в эксплуатацию доме у «перекупщика», следует всегда оговаривать этот нюанс с компанией-строителем. От руководства организации нужно получить письменное согласие на сделку. Так будущий владелец, избегает неприятных последствий в будущем.

Переуступка квартиры в новостройке

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
согласие от супруга (супруги);
свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
договор долевого участия;
согласие застройщика на проведение сделки.

Порядок продажи квартиры по переуступке в строящемся доме: основные этапы и риски

договор ДДУ и все приложения в оригинале;
документ о выплатах, произведенных сторонами;
согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично);
согласие супруга дольщика;
согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств);
паспорта / реквизиты сторон сделки.

Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены. В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика. Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

Стать собственником квартиры в доме, строительство которого ещё не окончено, закон не позволяет. Юридическое оформление недвижимости такого типа осуществляется путем составления договора долевого участия. Одной его стороной выступает застройщик или его представитель. Второй – физическое или юридическое лицо. У последнего возникает не право собственности, а право требования на объект недвижимости.

Пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке

Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
Несоответствие плановой и фактической планировки.

Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

С 2022 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Это интересно: Возврат налога за лечение зубов в 2022 году образец 3ндфл

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена.

Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег. На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.
Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами. В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.
Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Покупка квартиры по переуступке

Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
Согласие второго супруга на сделку.
Все квитанции об оплате долевых взносов.

Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Переуступка Прав При Продаже Квартиры С 01072022

по предварительному договору купли продажи (ПДКП)
по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — эта схема переуступки прав действующим законодательством не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется.

Переуступка — это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.

Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.

Также переуступки — это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.

Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).

Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.

Тип договора, по которому переуступается право.
Позиция застройщика относительно переуступки прав — необходимость согласия, отсутствие запрета.
Объём прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
Документы, прилагаемые к договору.

Поговорим про переуступку прав по ДДУ. Риски при такой схеме меньше. Она чаще всего применяется на рынке недвижимости.

При переуступке прав по ДДУ расчёты между застройщиком и продавцом-цедентом должны быть произведены до уступки своих прав покупателю-цессионарию. Либо невыплаченные долги переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии .

Составленный в простой письменной форме договор цессии. Подписанный двумя сторонами. В исключительных случаях сделку по переуступке необходимо заверять у нотариуса.
Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
Платёжные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности перед ним.
Квитанцию об оплате гос. пошлины.
Паспорта обеих сторон сделки.
Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.
Разрешение о переуступке прав от компании-застройщика.
Спpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм (он же акт сверки) или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем > Рекламируем квартиру
Откроется в новой вкладке.»>шаге. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Продажа квартиры по; переуступке

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Покупка квартиры по переуступке прав — возможные риски покупки

Если акт приема-передачи уже подписан, значит, объект больше не принадлежит застройщику. При этом стороны могу осуществить сделку до регистрации права собственности путем заключения предварительного договора купли-продажи, то есть одна сторона обязуется в будущем продать квартиру другой стороне. А уже после регистрации возможно заключение Основного договора купли-продажи.

Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Продажа квартиры по договору переуступки — явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Особенно это актуально при приобретении квартиры в новостройке, на которую право собственности не оформлялось. В этих зданиях жилье приобрести можно, подписав с продавцом договор по переуступке прав требования. Такой способ покупки жилья имеет свои достоинства и риски, трезво оценив которые, покупатель приходит к определенному решению.