Реализация преимущественного права покупки доли в случае продажи имущества на торгах
В гражданском обороте и, соответственно, в судебной практике нередко возникают ситуации, когда реализация основанных на законе либо договоре правомочий одного лица затрагивает сферу законных интересов другого правообладателя. В таких случаях, как правило, приходится сталкиваться с конкуренцией правовых положений, регулирующих спорные отношения, отыскивать баланс интересов сторон, определять существо нарушенного права и надлежащий способ его защиты. Одним из таких примеров является вопрос о продаже на торгах имущества (доли в праве), которое выступает предметом общей долевой собственности. Законом (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ) установлено общее правило, согласно которому собственник вещи вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Однако право на распоряжение вещью, в том числе право на ее отчуждение в собственность другого лица, не является абсолютным. Особый правовой режим и особый порядок распоряжения предусмотрены законодателем в отношении тех вещей, которые состоят в долевой собственности нескольких лиц. Так, в силу п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. В свою очередь, нормой п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Из содержания приведенных законоположений усматривается, что законодатель ограничил право участника общей долевой собственности на распоряжение своей долей. Такое правило обусловлено особой правовой природой института общей долевой собственности, которая подразумевает некую общность интересов сособственников, а также значимость субъектного состава участников общей долевой собственности для каждого из них. Особенно ярко такая значимость проявляется в том случае, когда, например, объектом общей долевой собственности выступает жилое помещение, поскольку возможность реализации каждым из сособственников своих жилищных прав в существенной мере будет определяться наличием либо отсутствием родственных отношений между участниками общей долевой собственности и иными факторами, связанными с их личностными особенностями. Вместе с тем, наделив участников общей долевой собственности преимущественным правом покупки доли, принадлежащей другому сособственнику, законодатель одновременно ограничил сферу применения этого права, указав, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая ее продажи с публичных торгов. С одной стороны, это законоположение само по себе является четким и недвусмысленным и предполагает, что при продаже доли с публичных торгов право преимущественной покупки продаваемой доли у участников общей долевой собственности отсутствует. С другой стороны, в соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РФ право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов возникает у кредитора — участника общей долевой собственности лишь в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника. Взаимосвязанное применение норм ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ зачастую вызывает затруднения в правоприменении. На практике между участниками долевой собственности нередко возникают споры, связанные с состоявшейся продажей доли в праве собственности на общее имущество посредством проведения торгов (в ходе исполнительного производства, в ходе процедуры банкротства и т. д.). Как правило, за судебной защитой в этой ситуации обращаются сособственники, заявляющие о нарушении принадлежащего им преимущественного права покупки доли. Такое нарушение они усматривают в отсутствии первичного обращения к ним со стороны продавца (взыскателя, организатора торгов) с предложением о покупке доли за соответствующую цену, а также в отсутствии индивидуального уведомления о самом факте проведения торгов. В качестве способов защиты нарушенного права заявители избирают требования о переводе на себя прав покупателя по договору, заключенному с победителем торгов, либо об оспаривании законности проведения самих торгов. Анализ результатов разрешения подобных споров судами общей юрисдикции и арбитражными судами свидетельствует о неоднозначности подходов к толкованию подлежащих применению норм права в части определения содержания преимущественного права покупки доли и надлежащего способа судебной защиты прав участника общей долевой собственности, что свидетельствует о необходимости выработки единой позиции, общей правоприменительной практики. Так, в ряде случаев суды отказывают в признании за истцами преимущественного права покупки доли в общем имуществе, если ее реализация произошла на торгах, указывая на то, что такое право у них отсутствует. В других случаях, например при состоявшемся ранее по иску кредитора обращении взыскания на долю должника в общем имуществе, суды со ссылкой на ст. 255 Гражданского кодекса РФ соглашаются с утверждениями истцов об имеющем место нарушении права преимущественной покупки доли. При этом, даже устанавливая факт такого нарушения, суды применяют неодинаковые способы защиты нарушенного права — в соответствии с п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ принимают решение о переводе на заинтересованного участника общей долевой собственности прав и обязанностей покупателя (победителя торгов) либо высказываются о том, что надлежащим способом защиты нарушенного права в силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ будет удовлетворение иска заинтересованного лица о признании недействительными самих торгов. Представляется, что причина формирования различных подходов к разрешению данной категории споров состоит в неодинаковом определении правоприменителями юрисдикционных границ самого правового феномена «преимущественное право покупки доли» (пределов его распространения, правовой природы, содержательных характеристик). Системное толкование норм ст. ст. 250, 255 Гражданского кодекса РФ позволяет установить, что содержание принадлежащего участнику общей долевой собственности преимущественного права покупки доли имеет два аспекта (два взаимосвязанных, но самостоятельных правомочия участника общей долевой собственности), которые обладают разным содержанием и разной степенью правовой защиты. Первое и основное правомочие носит общий характер и состоит в самом первоочередном праве покупки продаваемой другим сособственником доли по установленной им цене и на прочих равных условиях. Порядок реализации такого права установлен п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество — в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Второе правомочие участника общей долевой собственности, которое охватывается институтом преимущественного права покупки доли, носит частный характер и связано со случаями обращения взыскания на долю должника в общем имуществе по требованию его кредитора. Содержание этого правомочия определяется нормой ст. 255 Гражданского кодекса РФ и состоит в том, что кредитор участника долевой собственности вправе предъявить требование о выделе в натуре доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь с согласия остальных участников долевой собственности. В отсутствие такого согласия кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, а в случае отказа последних от приобретения доли должника — вправе требовать по суду обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. Таким образом, это правомочие (в отличие от правомочия, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса РФ), во-первых, прямо не связано с волей самого должника на продажу принадлежащей ему доли, а реализуется при обращении его кредитора за удовлетворением своих имущественных притязаний, во-вторых, состоит не в первоочередном праве покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, а в праве на получение (по инициативе кредитора) первоочередной возможности выкупа доли у должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, до момента продажи этой доли на торгах. При неиспользовании участником долевой собственности первого правомочия (согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ) последствия состоят в том, что заинтересованный сособственник получает право на продажу своей доли другому лицу на строго фиксированных, заранее доведенных до сведения других сособственников условиях. При неиспользовании участником долевой собственности второго правомочия (согласно ст. 255 Гражданского кодекса РФ) последствия состоят в том, что кредитор участника долевой собственности получает право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (т. е. ее последующей продажи на рыночных, заранее не определенных условиях). Разница в содержании указанных выше правомочий, их неодинаковая правовая природа обусловливают и необходимость индивидуального, избирательного подхода к определению надлежащих способов их судебной защиты. Способ защиты правомочия, установленного ст. 250 Гражданского кодекса РФ, прямо предусмотрен п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и состоит в том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такой способ защиты в этом случае является весьма разумным, поскольку заинтересованный сособственник при продаже доли без его согласия изначально имел право приобрести эту долю именно на тех условиях, на которых она предложена собственником к продаже третьему лицу. Следовательно, перевод на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя безусловно восстанавливает нарушенное право именно в том объеме, в котором оно имело место до момента состоявшегося нарушения. Способ защиты правомочия, установленного ст. 255 Гражданского кодекса РФ, законом прямо не определен. Поэтому, как указано выше, при разрешении исков сособственников, указывающих на несоблюдение их преимущественного права (например, путем проведения торгов по требованию кредитора без предоставления сособственникам возможности выкупа доли у должника по цене, соразмерной ее рыночной стоимости), зачастую возникают затруднения относительно того, какой способ защиты нарушенного права является надлежащим и, соответственно, подлежит применению — перевод на заинтересованного сособственника прав и обязанностей покупателя по сделке, заключенной по результатам торгов, либо признание недействительными самих торгов. С точки зрения процессуальной экономии более подходящим выглядит первый вариант, который позволяет одним судебным актом разрешить спорные правоотношения, окончательно определив правовую судьбу доли путем передачи ее правомочному лицу и не затрагивая при этом законных интересов кредитора на своевременное удовлетворение за счет стоимости этой доли его имущественных притязаний к должнику. Вместе с тем представляется, что такой подход к разрешению спорных ситуаций, во-первых, не соответствует подлежащим применению законоположениям, а во-вторых, не в полном объеме отвечает правовой природе правомочия, предусмотренного ст. 255 Гражданского кодекса РФ. Так, в силу прямого указания п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки доли не распространяется на случаи продажи ее с публичных торгов. Такое толкование приведенной нормы права согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 апреля 2022 г. N 569-О-О , которая состоит в том, что в соответствии с положением п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а также иные нормы ГК и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях. ——————————— СПС «КонсультантПлюс».
Следовательно, преимущественное право покупки доли в случаях, предусмотренных ст. 255 Гражданского кодекса РФ, имеет место у участников общей долевой собственности лишь на этапе обращения кредитора с предложением о выкупе доли, принадлежащей должнику. На этапе же проведения самих торгов преимущественным правом покупки доли не обладает никто, в том числе сособственники; такая доля продается на рыночной основе и может быть приобретена любым лицом, предложившим за нее наибольшую цену. Таким образом, если торги состоялись и доля в праве общей долевой собственности перешла к постороннему лицу именно по результатам торгов, представляется, что другие участники долевой собственности фактически не вправе, ссылаясь на обладание преимущественным правом покупки, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку само преимущественное право покупки на момент проведения торгов у них отсутствовало. Вместе с тем, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 250, п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, и, соответственно, в установленном законом порядке. По этой причине, если торги были организованы незаконно (без согласия всех сособственников и в отсутствие предварительного предложения кредитора по выкупу сособственниками доли должника на рыночных условиях), следует вести речь о нарушении порядка (процедуры) проведения таких торгов, тогда как в соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В свою очередь, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, если торги были организованы с нарушением установленных правил, надлежащим способом защиты нарушенного права будет именно предъявление в суд иска о признании торгов недействительными. Законные основания для перевода прав и обязанностей покупателя от победителя торгов к заинтересованному сособственнику в такой ситуации отсутствуют. Иное толкование и применение норм права прямо противоречит положениям абз. 1 п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которым торги предусмотрены в качестве исключения из общего правила о преимущественном праве покупки доли, а также правовой природе самих торгов как экономического конкурса, участники которого обладают равным объемом правоспособности. Разъяснение, содержащееся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2022 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , такому подходу не противоречит, поскольку носит общий характер и не связано со случаями продажи доли с публичных торгов. ——————————— Бюллетень Верховного Суда РФ. 2022. N 7.
Возможен запрет на преимущественного права выкупа доли в уставном капитале ооо
- подп. «б» п. 12 постановления «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью”» от 09.12.2022 пленума Верховного суда РФ № 90, пленума ВАС РФ № 14 (далее — постановление № 90/14),
- п. 7 рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 3/2022).
- Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца.
Преимущественное право выкупа доли
2) что касается преимущественного права покупки. Если человек (в данном случае это Ваш общий сын, если ему уже 18, то он сам может действовать, а если нет 18, то все действия за него будете совершать Вы как законный представитель). Итак, у Вашего сына есть доля (пусть и незначительная) в квартире, следовательно он (как и любой другой собственник) имеет преимущественное право покупки, т.е. если дедушка или любой другой собственник будет продавать свою долю, его обязаны письменно уведомить и предложить выкупить долю.
Умер мой гражданский муж,наш общий сын является наследником микродоли в квартире Кроме него наследниками являются еще двое детей от предыдущего брака и его родители. Свидетельства на собственность еще никто не получил. Дедушка подал в суд на принудительный выкуп долей детей. Я продавать долю не хочу,выделять долю и проживать там тоже не планирую,мне она нужна для регистрации Представителя двух других детей сумма компенсации дедушки не устраивает,но он не против получения компенсации. Я тоже заинтересована в выкупе этих долей,но у меня нет преимущественного права,готова заплатить больше предложенной в суде суммы. Как я могу я могу это сделать и могу ли? Если есть два наследника,желающих выкупить доли, главным является преимущественное право выкупа или размер суммы?
Выкуп доли как способ защиты преимущественного права покупки
Гражданское законодательство закрепляет преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности и устанавливает правило, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
В научной литературе многократно отмечалось, что применение такого способа защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя, приобретает в нашей действительности одну особенность — к нему прибегают тогда, когда сделка исполнена, а значит, появилась фигура нового собственника, то есть отношения уже вышли за пределы «покупатель — продавец». Если продолжить эти размышления, то логично предположить, что новый собственник вступил во владение той частью имущества, которая приходилась на долю отчуждателя. Вероятнее всего, данное обстоятельство, как наиболее очевидно свидетельствующее об отчуждении доли (ибо о записи в реестре сособственник мог бы никогда не узнать), и дает старт притязаниям соседа — субъекта права преимущественной покупки.
Как мы уже упомянули, исключительным способом защиты в случае нарушения преимущественного права покупки является иск о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Даже такой распространенный способ защиты, как признание сделки недействительной, отметается судебной практикой без малейших колебаний. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что требование о недействительности сделки не может быть удовлетворено ни по основанию, предусмотренному ст. 173.1 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления), ни по какому бы то ни было еще . Единственное, на что дополнительно может рассчитывать субъект преимущественного права покупки — на запись о праве собственности в Едином государственном реестре прав. Так, согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. от 6 февраля 2022 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
———————————
Абз. 4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2022 г. (в ред. от 23 июня 2022 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 21 мая 2022 г.
Для завладения необходимо специальное средство защиты (иск). Наиболее подходящими на эту роль могли бы стать иск о понуждении исполнить обязательство в натуре, виндикационный иск, а также иск из неосновательного обогащения либо реституционный иск в связке с требованием об исполнении обязательства в натуре. Первый в нашем списке иск мы отметаем сразу же, поскольку между субъектом права преимущественной покупки и покупателем, удерживающим вещь, нет взаимных обязательств, предметом исполнения которых служила бы спорная вещь (ст. 308.3 ГК РФ). Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) тоже не работает, поскольку, во-первых, он применим к случаям отчуждения вещи неуправомоченным отчуждателем; во-вторых, направлен на «восстановление утраченного собственником фактического обладания вещью» . В нашем случае покупатель приобретает вещь на основании соглашения с сособственником. Поскольку такое соглашение действительно, то повода для вывода о неправомочности отчуждателя нет. Даже если предположить, что неуправомоченность отчуждателя выразилась в передаче владения ненадлежащему покупателю (хотя это категорически неверно), мы наталкиваемся на следующую преграду — субъект права преимущественной покупки никогда не утрачивал владение, а потому не может его вернуть. Таким образом, виндикационный иск оказывается здесь бесполезным. Крайне сомнительно и применение положений о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ), поскольку в основании завладения лежит сделка. Кроме того, приобретатель должен обогатиться за счет субъекта преимущественного права покупки, то есть, попросту говоря, получить вещь от него, чего в нашем случае нет.
———————————
Гражданское право. В 2 ч. Ч. 1: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению «Юриспруденция» / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М., 2022. 450 с. Автор главы — В.П. Камышанский.
Нарушено преимущественное право покупки доли в доме
А так же в соответствии со ст.205 Гражданского кодекса, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.
в частном доме есть 5 долевых сособственников. Один из них в доме не проживает. С недавних пор в его квартире поселился неизвестный человек. На вопрос на каких основаниях он проживает он сообщил что его пустил хозяин пожить. Это показалось странным и мы заказали выписку из единого гос. реестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписку получили 15.07.2022. В выписке мы увидели нового собственника как раз на долю соседа. Право новым собственником было зарегистрировано 11.06.2022 года. Получается, что сосед продал свою долю третьиму лицу, не предложив купить нам, а мы заинтересованы в покупке. О преимущественном праве покупке и переводе прав покупателей ст. 250 ГК РФ я читал. Смущает обстоятельство , что с момента вступления в право нового собственника прошло более 3х месяцев. Как мне лучше поступить, что бы выкупить эту долю. Может тут есть какие то подводные камни. Я являюсь сособственником в данном доме.
Преимущественное право выкупа доли
7.2. Ксения, здравствуйте.
Предложение о преимущественном праве выкупа другому дольщику делаете в 2-х экземплярах, один экземпляр можно вручить лично под роспись на другом экземпляре.
Если вручить лично и получить подпись не получается, то направляете один экземпляр заказным письмом с уведомлением ВАЖНО по месту регистрации второго дольщика. В почтовой квитанции есть идентификационный номер (большой). По этому номеру Вы можете отследить судьбу своего письма и даже сделать распечатку этого пути.
В предложении обязательно укажите срок для ответа. Только рекомендую указывать не столько-то дней с момента получения, а «дать ответ до. «.
Дайте срок примерно 1 месяц с момента отправки.
Если по истечении срока ответ не получен спокойно продавайте. Не забудьте сохранить второй экземпляр предложения, все квитанции и чеки, распечатку с сайта Почта России.
Удачи.
3.1. Добрый день! Нет, уведомление о выкупе не заверяется нотариально. Выкуп доли с залогом в рассрочку означает, что цена доли будет выплачиваться не сразу, а частями, и до полной оплаты доля будет находиться в залоге у Продавца, о чем будет сделана отметка в Росреестре. Цену и условия выкупа определяет продавец по своему усмотрению, Вы можете только договариваться с ним.
Отказ от права преимущественной покупки
Часто бывают ситуации связанные с необходимостью продать свою долю квартиры и законом это не запрещено. Но это не так просто сделать, так как остальные собственники имеют преимущество на её приобретение. И только получив от них отказ от первоочередного права, можно свободно распоряжаться своей частью недвижимости.
- Его можно не соблюдать, если доля не продается, а меняется или передается в дар.
- Даже если согласие на покупку доли изъявили несколько собственников, заключение сделки возможно только с одним из них.
- Условия, на которых доля предлагается совладельцам, должны быть такими же, как при заключении сделки с третьими лицами.
Преимущественное право покупки доли в ООО
Правила оформления сделки в случае отчуждения доли устанавливает п. 11 ст. 21 закона об ООО. С 01.01.2022 законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации…» от 30.03.2022 № 67-ФЗ внесены поправки в закон об ООО в части оформления сделок по продаже доли.
- Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца. Указать следует и общество, если право на приобретение доли закреплено за ним в уставе. В извещении также указывается цена продажи доли и другие условия сделки.
- Составить документ с учетом всех требований, предъявляемых к документам, подлежащим нотариальному заверению, поскольку данная оферта заверяется нотариусом.
- Направить оферту обществу. Ее можно вручить под подпись уполномоченному лицу или отправить почтой. Почтовое отправление должно быть сделано с описью вложения и отправлено с уведомлением о вручении.
Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович
Добрый день, Сергей Иванович!
У меня следующая ситуация. Жилой дом эксперты признали делимым на 4 части, а участок разделить на 4 части невозможно, так как доля каждого сособственника в натуре получается очень маленькой, менее предельно минимального размера. Придется определять порядок пользования общим участком через суд.
Вопрос: после определения порядка пользования участком, буду ли я, как совладелец невыделенной доли участка и выделенной части в доме иметь преимущественное право выкупа в случае, если один из соседей задумает продать свою выделенную часть дома и невыделенную долю земельного участка?
В п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2022) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено: «1.2. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:
а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме».
Как выкупить долю жилой площади
- собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
- владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
- собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.
Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.
Преимущественное право покупки доли в квартире 2022
Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.
Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.
Настоящая Долинская правда
Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения — письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.
С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения. На этих условиях нотариус выдаст свидетельство о проведении процедуры предупреждения, подтверждая добросовестность владельца.
Преимущественное право при продаже доли
В соответствии с пунктом 4 статьи 21 Закона об ООО, участники общества пользуются преимущественным правомпокупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Подпунктами 8 и 9 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2022 года № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах», предусмотрено«преимущественное право приобретения акций не применяется в случаях безвозмездного отчуждения их акционером (по договору дарения) либо перехода акций в собственность другого лица в порядке универсального правопреемства.
Преимущественное право общества с ограниченной ответственностью и его участников на выкуп доли, находящейся в залоге (ст
Статья 25 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон) коварна уже своим наименованием — Обращение взыскания на долю или часть доли участника общества в уставном капитале общества.
Вместе с тем, было найдено одно решение, в котором суд удовлетворяя иск в пользу банка о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на предмет залога (долю в уставном капитале Общества), указал, что ч. 2 ст. 25 ФЗ об ООО не распространяется на спорные правоотношения, возникшие из договора залога доли в уставном капитале (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2022 по делу N 33-14495/2022).
Преимущественное право-согласие дал, но не покупает
Тогда такой вопрос.
Есть сомнения в том, что доля будет продаваться на сторону по той цене, которая заявлена сособственнику.
В том случае, если требуемая сумма на руках у сособственника будет, как все же поступить лучше при наличии исходных вопросов?
При предъявлении такого иска истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Преимущественное право покупки доли в квартире
При принятии решения о продаже своей доли в квартире один из собственников должен вначале предложить ее выкуп всем сособственникам. Право собственности на комнату в коммунальной квартире не оформляется как на отдельный объект недвижимости. Поэтому наличие комнаты не освобождает собственника от обязанности уведомить соседей о своем решении продать жилое помещение.
Доли в квартире могут быть «реальными» — выделенными в натуре: комната площадью 12 м², и «идеальными» — не выделенными в натуре: ¼ или 2/3. Участники долевой собственности вправе продать свое имущество в любом из случаев.
